Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7907 K.2019/4301

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı kiracı ile aralarında geçerli 01/05/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince ödenmekte olan kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 01/05/2015 tarihi itibariyle net 13.000 TL olarak tespitini talep etmiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazda Nazar Mobilya Day. Tük. Malz. San. Tic. Ltd. Şti.nin faaliyet göstermekte olduğunu, kira bedellerinin bu şirket tarafından ödendiğini, bu nedenle açılan davada davalıların taraf sıfatı bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Yapılan yargılama sırasında davalıların kira sözleşmesindeki kiracı sıfatının şirkete ait olduğunu belirtmesi üzerine davacı tarafından kira sözleşmesinde kaşesi bulunan şirket davaya dahil edilmek istenmiş, Mahkemece, şirket davaya dahil edilmeksizin yargılamaya devam edilerek neticeten davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın kira bedelinin 01/05/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere endekse göre aylık brüt 8.157,22 TL olarak tespitine karar verilmiş; Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira bedelinin tespiti talebine ilişkin olup öncelikli olarak çözülmesi gereken uyuşmazlık, kiracının tacir olup olmadığıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) öncesi yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01/01/2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı,

bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

7161 sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanunun geçici 2 nci maddesine eklenen fıkra ile “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü getirilmiştir.

Somut olayda taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinin ilk sayfasında kiracının adı soyadı hanesine ... adının yazıldığı, ancak kira sözleşmesinin her bir sayfasında ayrıca şirket kaşesine imza atıldığı ve kira bedeli ödemelerinin şirket adına yapıldığı anlaşılmakla kiracı sıfatının Nazar Mobilya Day. Tük. Malz. San. Tic. Ltd. Şti.ye ait olduğunun kabulü gerekir.

6100 sayılı HMK’nın “Tarafta iradî değişiklik” başlıklı 124. maddesi gereğince, bir davada taraf değişikliği, ancak karşı tarafın açık rızası ile mümkündür. Ancak, maddi bir hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği talebi, karşı tarafın rızası aranmaksızın hâkim tarafından kabul edilir. Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, hâkim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilir.

Buna göre, mahkemece yapılması

gereken, davacının taraf değişikliği talebinin 6100 sayılı HMK 124/2.md gereği kabul edilerek, davanın Nazar Mobilya Day. Tük. Malz. San. Tic. Ltd. Şti.ye yöneltilerek taraf teşkili sağlanmak suretiyle kira bedelinin mülga BK ve bu kanun dönemindeki Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.