Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/7931 K.2019/5514

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının, 31.07.2011 başlangıç ve 31.12.2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğunu, kira bedelinin emsallerin altında kaldığını belirterek aylık net 400TL olarak ödenen kira bedelinin 01.01.2015 tarihinden itibaren aylık net 750TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, talebin fahiş olduğunu artış şartı olmadığından davanın süresinde açılmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davacının endeks uygulanarak kira bedelinin tespitini istemediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; söz konusu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, kira sözleşmesindeki süreyi takip eden üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konuya ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Olayımıza gelince. Mahkemece, kira bedelinin sözleşme ile belirlendiği 31.07.2011 tarihinden itibaren 4. yıl olan 01.01.2015 tarihinde TBK 344. Maddesine göre 5 yıl geçmediğinden kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de. Ancak, dosya içeriğinden kiracının Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece T.T.K.nun 14, 17, 1463. maddeleri, 5362 Sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununun 3. maddesi çerçevesinde davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, davalının tacir olduğunun anlaşılması halinde TBK.'un 344. maddesi, 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince 8 yıl süreyle uygulanamayacağından kira bedelinin önceki Yargıtay İçtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerektiği, davalının tacir olmadığının anlaşılması durumunda ise kira bedelinin ÜFE oranına göre artış yapılarak tespiti gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekir.

Ayrıca kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı olduğu dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.