Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8023 K.2017/18390

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; gönderdikleri ihtarnameye rağmen kiracıları davalının kira bedellerini ödemediğini ileri sürerek, temerrüt nedeniyle davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı; kira borcunun olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalının alacağa yönelik temyiz itirazları yerinde bulunmadığından alacağa yönelik hükmün ONANMASINA, 689.80 TL bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

2- Davalı vekilinin, tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davalı ile dava dışı muris ... arasında imzalanan 28.01.1985 başlangıç tarihli ve süresiz kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Muris 26.11.2013 tarihinde vefat etmiş, geride 3 mirasçı davacının kaldığı anlaşılmaktadır.

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.

Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.

Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.

Davaya konu taşınmazda iştirak halinde bulunan mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrildiği ve bu kararın 22.05.2015 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Mirasçılardan ... 27.07.2015 tarihinde keşide ettikleri ihtarname ile 2009 Eylül ayı ile 2014 Şubat ayları ödenmeyen 26.160 TL kira alacağının tahsilini istemiştir. İhtarda istenen kira alacağı paylı mülkiyete geçişten önceki döneme ilişkindir. İhtarnamede Mirasçı Türkan bulunmamaktadır.

Mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan temerrüt ihtarnamesinin tüm mirasçılar tarafından gönderilmesi, davanın da tüm mirasçılar tarafından açılması gerekir. İhtarnamedeki noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün olmamakla hukuki sonuç doğurmayan ihtara dayanarak tahliye kararı verilemez. Bu durumda, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin kabulü doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.