Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8037 K.2019/4696

Taraflar arasındaki (asıl davada) alacak-(birleşen davada) itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda,asıl davanın kısmen kabulüne;birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-birleşen davalı asıl davada, şirketlerinin, mülkiyeti davalı kuruma ait olan ilgili adresteki 6 katlı taşınmazı 10/06/2011 tarihinde kiraladığını, şirket yöneticilerinin 40 yıllık binayı yapılan tadilatlarla kullanılabilir hale getirdiğini, burada faaliyete başlatıktan bir müddet sonra Çankaya Belediyesi'nin taşınmazın konferans salonunun ve mutfak kısmının mimari projeye aykırı inşa edildiği gerekçesiyle bu kısımlara ilişkin yıkım kararı verdiğini ve taşınmazın eski hale getirilmesi için ihtarda bulunduğunu,konferans salonu olarak kullanılan yerin aslında kapıcı dairesi olduğunu,

mimari projedeki ebatların değiştirilerek büyütüldüğünü ve mutfak olarak kullanılan yerin mimari projeye aykırı olarak değiştirildiğini öğrendiklerini,kendilerinin durumu davalıya bildirmesine rağmen davalının bu durumla ilgilenmediğini, davalının eski kiracı tarafından yapılan ek ilavelerin boşaltılmasını kendilerinden istemiş olmasının dahi taşınmazdaki projeye aykırı olarak sonradan yapılan ilavelerin olduğunu bildiği ve kendilerine bildirmediğini net bir şekilde ortaya koyduğunu,

davalının kira sözleşmesi yapılırken konferans salonu ve mutfak olarak kullanılan bölümlerin mimari projeye aykırı olduğunu bildirmediğini ve sözleşmenin kurulması için esaslı unsurlardan birini, haksız bir şekilde gizlediğini, bu nedenle maddi ve manevi zarara uğradıklarını,eğer sözleşme imzalanırken bu hususlar bildirilmiş olsa idi sözleşmeyi imzalamayacaklarını, kendilerinin kiralanan taşınmazla ilgili gerekli tadilatları yapmasına rağmen binada yoğun bir şekilde kanalizasyon kokusu elektrik ve su tesisatının sürekli arıza

verdiğini, haşerelerin önünün kesilemediğini, bu nedenlerle ... Noterliği'nin 20/12/2011 tarih ve ... yevmiye no'lu ihtarnamesi ile kira sözleşmesini feshettiklerini, ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011/543 D.İş sayılı tespit dosyası ile taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masrafların KDV dahil 50.270,00 TL olarak belirlendiğini ileri sürerek,kiralanana yapmış oldukları zorunlu ve faydalı değer artırıcı tamirat ve tadilatların bedeli olan 50,270,00 TL' nin, dava konusu taşınmazdan şimdiki yerlerine taşınma masrafı olarak 2.000,00 TL' nin, 835,20 TL tespit masrafı ve 116,12 TL noter masrafı olmak üzere toplam 53.221,32 TL 'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı -birleşen davacı asıl davaya cevabında, söz konusu yerin imara aykırı olduğu ve kaldırılma ihtimalinin bulunduğunun sözleşme yapılmadan önce davacıya belirtildiğini, bunun üzerine davacı şirket yetkililerinin konuyu kendilerinin çözebileceğini, olmazsa yıkılabileceğini ve buraya kendilerinin ihtiyacının bulunmadığını beyan ettiklerini, davacının 2-3 aylık kira bedelini ödediğini, sonraki dönemde kira bedelinin yüksek geldiği gerekçesiyle kira bedelinin düşürülmesini talep ettiğini,

bunun mümkün olmadığı ve kira sözleşmesinin ilgili maddesi gereğince iki ay önceden ihtar çekmek ve iki aylık kira bedelini ödemek kaydıyla sözleşmeyi feshedebileceklerini kendilerine bildirdiklerini, kira sözleşmesinin 3.maddesine göre kiracının dilediği gibi tadilat yapacağı ve tadilat masrafının kiracıya ait olduğu,21.maddeye göre de tadilat ve boyanın kiracıya ait olduğunu, yapılan tadilatın kullanma nedeniyle eskidiğini ve kullanılmayacak hale geldiğini, kiracının yaptığı tadilatların ekonomik ömrünü doldurduğunu, yapılan bu tadilatların fatura ve belgelerle ispatlanması gerektiğini savunarak,davanın reddini istemiştir.

Davalı-birleşen davacı birleşen davasında,kira sözleşmesi ile söz konusu taşınmazı aylık 7.500 TL bedelle davacıya kiraya verdiklerini,davacı kiracının kira sözleşmesini tek taraflı feshettiğini kendilerine ihtarname ile bildirdiğini,sözleşmenin feshinden itibaren 2 aylık süre içinde 2 aylık kira bedelini ödeyerek taşınmazı teslim etmesi gerekirken kira bedellerini ödemediği gibi taşınmazı da boşaltmadığını,bu nedenle davacı hakkında icra takibi yaptıklarını,davacının takibe itiraz ettiğini ileri sürerek,itirazın iptali ile kira alacağı ve faiz alacaklarının tespitini talep ve dava etmiştir.

Davacı-birleşen davalı, birleşen davaya ilişkin cevap dilekçesi sunmamıştır.

Mahkemece; Asıl davanın kısmen kabulü ile, 45.050,00 TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen dosya yönünden açılan davanın kabulü ile ,davalının ... İcra Müdürlüğü'ne ait 2012/4638 E sayılı dosyaya yapmış olduğu itirazın anahtar teslim tarihi 20/09/2012 tarihi kabul edilerek 30.000,00 TL asıl alacak ve talep ile bağlı kalınarak takip tarihi itibari ile işlemiş 337,50 TL faize yönelik olarak itirazın iptaline takibin devamına,

İtirazın iptaline karar verilen 30.000,00 TL üzerinden 05/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6352 sayılı kanun ile değişik İİK 67/son md.ne göre tazminat oranının tespitinde icra takip tarihi esas alınası gerektiğinden takip tarihine göre %40 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş,hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara,kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre,davacı-birleşen davalı vekili ile davalı-birleşen davacı vekilinin aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı-birleşen davalı asıl davada,kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kullanabilmek amacıyla birtakım onarım,tamirat ve iyileştirmeler yaptığını,ancak taşınmazın konferans salonunun ve mutfak kısmının mimari projeye aykırı inşa edildiği gerekçesiyle bu kısımlara ilişkin olarak belediyece verilen yıkım kararı ve yine binada yoğun şekilde kanalizasyon kokusu,elektrik ve su tesisatının sürekli arıza vermesi gibi nedenlerle sözleşmeyi feshettiğini belirterek,ilgili taşınmaza yaptığı imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiraya verenden tahsilini talep etmektedir.

Davacı-birleşen davalı kiracı,kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.(TBK'nun 530,BK'nun 414. md.)

Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları,kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut olayda;taraflar arasında akdedilen 10.06.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır.Her ne kadar sözleşmenin ''özel şartlar'' bölümünde yer alan 8. maddesinde ''kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde kiralayan talep ettiği takdirde eski haline getirecek veya bedelsiz olarak kiralayana bırakacaktır.Binanın giderleri konusunda kat mülkiyeti kanunu ve ilgili mevzuat uygulanacaktır.'' düzenlemesine yer verilmiş ise de; ''tezyinat'' masrafı olarak kastedilen, süsleme, ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi asıl ve ek raporu incelendiğinde, davacı- birleşen davalı kiracı tarafından kiralananda yapıldığı iddia edilen imalat ve tadilatların, faydalı ve zorunlu ya da lüks nitelikte olup olmadıkları belirtilmediği gibi, belirlenen imalat bedelinden kiracının kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının da düşülmediği görülmektedir. Rapor, bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca ,mahkemece;dosyanın yeniden ayrı bir bilirkişi heyetine tevdi ile,davacı-birleşen davalının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları feshin haklı olup olmadığı gözetilmeksizin isteyebileceği dikkate alınarak,öncelikle davacı-birleşen davalıya ait ticari defter ve kayıtlar da celbedilmek suretiyle,davacı-birleşen davalının davaya konu ettiği masraflardan hangilerini ispat edebildiğinin belirlenmesi,bu noktada davacı-birleşen davalı tarafça dosyaya sunulan faturalar haricindeki adi yazılı belgelere itibar edilemeyeceğinin de dikkate alınması,alınacak raporda davacı-birleşen davalı kiracı tarafından yapılan imalatların

hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar,hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi,belirlenen zorunlu,faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle (kira sözleşmesi başlangıç tarihi) rayiç

bedelleri tespit edilip,kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma paylarının da düşülmesi,yine alınacak raporda tarafların aşamalarda ileri sürdükleri itirazların da karşılanması suretiyle,taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınması ile sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme ile asıl dava yönünden yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş,bozmayı gerektirmiştir.