Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8039 K.2019/4005

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı.

06.06.2008 tarihli ihale ile Evren Sosyal Tesislerinin işletmeciliğini aldığını ve davalı ile arasında Evren Belediyesine ait Hirfanlı Baraj gölü kıyısında bulunan otel-otel altı restoran ve toplantı salonu yerinin kiraya verilmesi hakkında 03.07.2008 tarihinde sözleşme imzalandığını, sözleşme ile Evren Sosyal Tesislerini 10 yıllığına kiraladığını, 2 yıllık kira bedeli olan 14.219,00 TL’yi peşin olarak ödediğini, kalan 8 yıllık kira bedeli olan 56.876,00 TL’nin de tesislerde yapacağı tadilatlar sonucunda ödenmiş sayılacağının karalaştırıldığını,

tadilatları yaptığını ancak yazılı ve sözlü olarak binanın sağlamlığı konusunda yapı denetimi yapılması gerektiği ve bunun sonucuna göre inşaatın tamamlanması gerektiği hususunda uyarı gelmesi üzerine inşaatı durdurduğunu, davalı ... tarafından neden belirtilmeden sözleşmenin feshi yönünde ihtar çekildiğini, daha sonra davalının fesih kararından vazgeçerek çektiği ihtarname ile 10 gün içinde tadilatların bitirilmesi talebinde bulunduğunu, davalının taşınmazın kilidini değiştirdiğini, inşaata giremediğini bu nedenle inşaat işine devam edilemediğini ve inşaatta bulunan malzemelerin çalındığını,

davalının ihaleye çıkmadan önce binanın yapı kontrolünü yapmadığını ve çürük bina ihale edilerek maddi ve manevi açıdan zarara uğramasına sebep olduğunu beyan ederek işçi ücretleri 1.000 TL, yapılan tadilatlar 2.000 TL, kilidin değiştirilmesi sonucu içerinden çalınan malzemeler 1.000 TL, iki yıllık peşin ödenen kira bedeli 14.219 TL, müvekkilinin işsiz kaldığı süre için 2.000 TL olmak üzere toplam 20.219,00 TL maddi zararın davalıdan alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacının sözleşme ile üstlendiği sorumlulukları yerine getirmediğini, bu nedenle kira akdinin haklı nedenlerle ve sözleşmenin 9-0 hükümleri gereğince feshedildiğini, davacının ihale edilen yerin 15 günlük süre içinde işletmeye açılmaması, restoran binasının kalan kısmının verilen sürede tamamlanmaması, 10.000 TL’lik kesin teminatı vermemesi, iş

yerinde çalıştırdığı işçi ve personelin tüm SSK bilgilerini bildirmemesi, işçi ve personelin vasıf durumu ve kimlik belgelerini belediye ve kaymakamlığa vermemesi, çevre düzenini sağlamaması, yeşillendirme faaliyetlerini ve çevre temizliğini yapmaması gibi nedenlerle sözleşmenin feshine neden olduğunu bu hususlarda da tutanak tutulduğunu, fotoğraf çekildiğini ve davacıya ihtar yoluyla bildirildiğini, davacının işi yarım yaptığını ve zamanında bitiremediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; davacının sözleşme gereği 5017 parsel içerisinde kain otel+ restoranı kira akdinin tazminini müteakip 15 gün içinde işletmeye başladığını ispat edemediği, vermesi gerekli 10.000,00 TL’lik teminatı vermediği (verdiğini ispat etmediği), 298 parselde kain yapıdaki %40’lık eksik işleri 2009 yılı 31 mayıs tarihine kadar tamamlayıp davalı belediyeye teslim etmediği bu nedenle davalı belediyenin tek yanlı olarak sözleşmeyi feshetmesinde bir usulsüzlük görülmediği,

ancak mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporuna göre yapılan tadilat işinin toplam bedelinin 9.540,00 TL olduğu ve bu miktar kadar davalı belediyeye ait yerin değerlendiği, dava dilekçesinde bu konuda talep edilen miktarın (işçi ücretleri 1.000 TL, yapılan tadilatlar 2.000 TL) 3.000,00 TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, 3.000,00 TL'nin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm süresi içince davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 249.maddesinde; kiralayanın, kiralananı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaya (işletmeye) elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak ayıplı bir durumda teslim edilmesi halinde, kiracının sözleşmeyi bozmaya veya kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteme hakkı bulunduğu düzenlenmiştir.

Dava sırasında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda da benzer düzenleme yapılmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen 03.07.2008 tanzim, 27.06.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 8-c. maddesinde “ihalesi yapılacak yerlerden diğeri olan iki katlı tamirat ve tadilatının %60’lık kısmı tamamlanmış durumdaki restaurant ve toplantı salonu şeklindeki inşaatın kalan %40’lık kısmının ikmali ihalesi üzerinde kalan müstecir tarafından sekiz (8) yıllık kira bedeli olan:56.876,00 YTL karşılığında tamamlanacaktır”, 8-ç. maddesinde bendinde ise “müstecir restaurant binasının %40’lık kısmını 2009 Mayıs ayı sonuna kadar tamamlayarak halkın hizmetine sunacaktır” düzenlemesi bulunmaktadır. Davacı kiracı da sözleşmenin bu maddeleri uyarınca kiralananda tadilata başlamıştır.

Davacıya, kiralananın sağlamlığı konusunda yapı denetiminin yapılması ve inşaatın sonucuna göre tamamlanması gerektiğinin davalı tarafından sözlü olarak bildirildiği, yazılı olarak bildirim talep edilmesi üzerine de davalı ... tarafından, dosyaya sunulu 01.06.2009 tarihli “Mülkiyeti Belediyemize ait olan Hirfanlı Baraj Gölü kenarındaki Sosyal Tesislerin işletmesi uhdenizde olan binanın sağlamlığı konusunda yapı denetimi yaptırmayı ve sonucuna göre inşaatın tamamlanması hususu” içerikli yazının davacıya gönderildiği, yapı denetiminin yapılması ve sonucuna göre inşaatın tamamlanması gerektiğinden davacının inşaatı durduğu,

bu nedenle sözleşmede yazılı tarihe kadar tadilatın tamamlanamadığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede kiralananın yapı güçlendirilmesinin kiracı tarafından yapılacağı belirtilmemiştir. Bu durumda davalının kira akdini feshinin haklı fesih olarak kabulü doğru değildir.

2- Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre (6098 sayılı TBK.530 (818 sayılı B.K.'nun, 414. Md.) maddesi) masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmeden kiralananın %60 tamamlanmış olarak davacıya teslim edildiği ve davacının da 8 yıllık kira bedeline karşılık %40 tadilatı tamamlayacağı anlaşılmaktadır. Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporlarında ise tespit edilen imalatların hangilerinin kiralanan davacıya teslim edilmeden davalı tarafından yapıldığı, hangilerinin daha sonra davacı tarafından yapıldığı anlaşılamamaktadır.

Bu itibarla mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak gerekirse yeniden mahallinde keşif yapılarak, kiralanan taşınmazda bulunan tadilatların hangilerinin davacıya teslim tarihinde mevcut olduğu, hangilerinin ise davacı tarafından yapıldığı tereddüte yer vermeyecek şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru değildir.

3-Davacının kira alacağı ve diğer talepleri hakkında da davalının feshinde haksız olduğunun kabulü ile değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir.