Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8044 K.2019/6138

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı müdahalenin meni ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulü yönünde verilen hükmün, süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı Vakıf ve Üniversite Rektörlüğü ile aralarında geçerli işbirliği protokollerine göre Üniversite içerisinde bulunan bazı kantin, kafeterya, sosyal tesis, spor merkezi, öğrenci misafirhanesi v.b. birçok işletmeyi kendisinin işlettiğini, Eğitim Fakültesi C Blokta bulunan kantinin (Gazi Kafe'nin) de işletilmesi hususunda 06/08/2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli protokol imzalandığını, kiraya veren Defterdarlık Milli Emlak Daire Başkanlığı ile aralarındaki kira sözleşmesinin ise 5 yıl süreli olduğunu,

14/01/2013 tarihinde Defterdarlık Milli Emlak Müdürlüğünün Üniversiteye tahsisli taşınmazların kiralama yetkisini Üniversite Rektörlüğü'ne devrettiğini, bu nedenle Üniversite Rektörlüğü'nün kiraya veren sıfatını kazandığını, kira sözleşmesi devam ettiği sırada davalıların 26/06/2014 tarihinde kiralananı boşalttıklarını ve yazarkasalara el koyduklarını, bu hali ile işletme hakkının engellendiğini belirtmiş, kantinin önceki yıl kârlarının hesaplanarak işletilmeyen günlere ilişkin net zararın davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline,

sözleşmenin feshi anlamına gelmemek üzere kiralananın kullanılmasının engellendiği dönemlere ilişkin yatırılan kira bedellerinin zarar kaleminden kabulü ile iadesine ve kantine ilişkin fiili durumun kaldırılarak kiracılık hakkının hukuken muhafazasına karar verilmesini talep etmiş, yargılamanın devamı sırasında bilirkişi raporu doğrultusunda davasını ıslah ederek 142.541,55 TL alacağın işletmenin kullanımının engellendiği 26/06/2014 tarihinden itibaren uygulanacak ticari faizi ile birlikte taraflardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Üniversite, kiralanan kantini davacının kendisinin terk ederek işletmediğini, Üniversitenin kiralananın içinde bulunan eşyalara ve davacının kiracılık hakkına herhangi bir müdahalesinin olmadığını, bununla birlikte uyuşmazlığın çözümünde 2886 sayılı Kanunun uygulanması gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Davalı Vakıf, imzalanan protokolde davacıya sadece taşeronluk hizmeti verdiğini, bu nedenle açılan davada taraf sıfatının bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, davaya konu kantin işletmeciliği faaliyetinin engellenmesine yönelik davalıların müdahalesinin menine, davacının işletilemeyen Eğitim Fakültesi C Blok (Gazi Kafe) kantinine ilişkin kira sözleşmesi sonuna kadar kaldığı-kalacağı kâr mahrumiyeti, ödemiş olduğu kira parası, elektrik, su ve ısınma giderleri toplamı olan 142.541,55 TL nin dava tarihi itibari ile işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; Hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, teslim borcunda temerrüde düşen davalılardan borcun aynen ifası ve temerrüt nedeniyle uğranılan zararın giderilmesi talebine ilişkindir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalıların sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Kira sözleşmesinin iki taraflı sözleşmelerden olduğu hususunda kuşku yoktur. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Kural olarak 6098 sayılı TBK'nun 301. madde hükmü gereğince kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. TBK 125. maddesine (Mülga BK 106.

Maddesine) göre ise temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme nedeniyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan protokol ile, sözleşme konusu yer Fen Edebiyat Fakültesi kantini olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Davacı ve Defterdarlık Milli Emlak Dairesi Başkanlığı ...Emlak Müdürlüğü arasında imzalanan 07/10/2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Üniversiteye tahsisli yerlerin kiralama işlemlerinin ...

Defterdarlığı tarafından davalı Üniversiteye 14/01/2013 tarihli protokol ile devri neticesinde davalı Üniversite kiraya veren sıfatını kazanmış bulunmaktadır. Yine 13/09/2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli protokol ile kiralananın Üniversite, Üniversite Vakfı ve davacı tarafından birlikte işletilmesine ilişkin bir takım işbirliği şartları belirlenmiştir.

Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa dahi, davalı kiralayan TBK'nın 301. maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz.

Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Buna göre haksız feshin koşullarının bulunması halinde dahi mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Nitekim davacı kiracının, kira sözleşmesini feshetme iradesi bulunmayıp, davacı, borcun aynen ifasını yani sözleşmenin başlangıcında kendisine teslim edilip sonradan henüz sözleşmenin süresi bitmeden tek yanlı olarak tahliye ilamına dayanılmadan haksız fesihle çıkarıldığı kiralananın iadesini ve gecikme nedeniyle doğan zararlarını talep etmektedir.

Davacının talebinde olan ve gecikme nedeniyle doğan zararları kapsamında kalan kâr kaybı zararı, ödenen kira bedelleri, elektrik, su ve ısınma giderlerine bağlı tazminatların incelenmesinde; kiralananın kullanımının engellendiği tarihten, dava tarihine kadar davacı tarafından ödenen kira, elektrik, su ve ısınma giderlerinin bilirkişi tarafından tek tek tespiti ile karar verilmesi gerekmektedir.

Ayrıca davacının ticari defterlerinin incelenerek bu ticari defterlere göre kiralananın kullanımının engellendiği dönemde ciro kaybının olup olmadığı üzerinde durulması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Bununla birlikte iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde Türk Borçlar Kanunu’nun 125. madde hükmü gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen yine aynı Kanun’un 325. maddesinde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir.

Bu yönteme göre kâr kaybı ise sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir.

Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.

Buna göre, kâr kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir kantini kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı net kârının ne olabileceği ayrıntılı ve denetime elverişli bilirkişi raporu ile tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi suretiyle karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda dava tarihinden sonra yapılan ödemeler de dahil edilerek yazılı şekilde fazla alacağa karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemenin kabulüne göre de; her davanın açıldığı tarihteki fiili ve hukuki sebeplere ilişkin koşullara göre değerlendirilerek karara bağlanması gerekeceğinden davanın açıldığı tarih itibariyle tazminat hesabı yapılması gerekirken kira sözleşmesinin sona erme tarihine kadar hesaplanan tazminat kalemlerine hükmedilmesi ve davalılardan Gazi Üniversitesi harçtan muaf olduğu halde aleyhine harca hükmedilmesi doğru görülmemiştir.