Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8072 K.2019/5284

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının, muris babasından kendisine intikal eden taşınmazda kiracı olduğunu, davalıya intikal sonrası kira sözleşmesi yapılmasının teklif edilmesine rağmen davalının, 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi gereği kiracı olduğunu belirterek kira sözleşmesi imzalamadığını, davalının aylık 500TL kira bedeli ödediğini, kira bedelinin hak ve nesafete uygun olmadığını, günün rayiçlerinin çok altında kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 19.03.2012 tarihinden itibaren 3.500TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup davacının diğer paydaşlardan satın alarak malik olduğunu, davacının kardeşi ile yapılan 01.01.2011 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin 450TL olarak belirlendiğini, davacının yeni malik olarak, kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorunda olduğu, henüz sözleşme süresinin dolmamış olması ve yeni dönemin başlamaması nedeniyle davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğu ve kira bedelinin tespitini gerektirir olağanüstü hallerin bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK'nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

Olayımıza gelince; kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.

Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 01/01/2011 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.

Davacı 29.01.2013 tarihinde açtığı dava ile davalının kiracı olduğunu belirterek taşınmazın tamamına malik olduğu 19.03.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiştir. Her ne kadar 29.01.2013 tarihinde açılan dava ile 19.03.2012 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de.

Mahkemece taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (01.01.2013) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.