Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8168 K.2019/4266

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 1. Organize Sanayi Bölgesinde bulunan taşınmazın 15/07/2012 tarihinde fabrika ve idari bina olarak kullanılmak üzere 5 yıllığına davalıdan kiralandığını, davalı tarafa 2 yıllık kira bedeli olan 150.000,00 TL'nin peşin olarak ödendiğini, kira akdine konu taşınmaz kullanılmakta iken 19/03/2014 tarihinde MEPAŞ'tan gelen yazı ile yapı kullanım izin belgesinin ibraz edilmesinin istendiğini, yine ...

Organize Sanayi Bölgesi yönetimince inşaat ruhsatının süresinin bitmiş olması ve yenilenmemesi sebebi ile iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatınını alınamayacağı ve bu sebeple iş yerinin mühürleneceği hususunun taraflarına yazı ile bildirildiğini, davalı tarafça kiralananın yapı kullanım izin belgesi olmaksızın hukuki ayıplı olarak kiraladığını, davalı tarafından hukuki ayıbın gizlendiğini, kira akdinin feshedilmesi zorunluluğunun doğduğunu, durumun ...

Noterliği'nin 28/04/2014 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalıya ihtar edildiğini belirterek kira akdinin haklı sebeplerle feshedildiğinin tespitini, haklı fesih tarihinden sonraki 3 aylık kira bedeli olan 18.750,00 TL'nin; yaptırılan tadilat ve tamirat bedellerine ilişkin şimdilik 1.000,00 TL'nin;

süresinden önce gayrimenkulün tahliye edilmek zorunda kalınmış olması sebebi ile yeni taşınmazın kiralandığını, tahliye aşamasında bir çok masraf yapıldığını, fabrika binasını taşımış olması nedeni ile uğramış olduğu zararların tazmini için fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 TL'nin haklı fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı taraftan tahsiliyle tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, feshin haksız olduğunu, kiraya konu iş yerinde elektrik enerjisinin mevcut ve çalışılabilir durumda olduğunu, tahliyenin davacının kusurundan kaynaklandığını, sözleşme hükmü gereğince tadilat ve tamirat bedelinin talep edilemeyeceğini, davacı tarafça yapı kullanma izin belgesinin olmadığı bilinerek kiraladığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının mecuru yapı kullanma izni olmadığını bilerek kiraladığını, ancak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden fesih tarihine kadar bu eksikliğin davalı tarafından giderilmediğini, yapı kullanma izin belgesinin alınması için eksikliklerin giderilmesinin kiraya verenin görevi olduğunu, yargılama sırasında 1.Organize Sanayi Bölgesi’nden gelen yazı uyarınca mevcut durum itibari ile projeye aykırılık nedeni ile yapı kullanma izin belgesinin alınamayacağının belirtildiği, davacının kira sözleşmesini feshinde haklı olduğunu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 17.625 TL'nin 30/04/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı feshinin tespiti ile davacı kiracı tarafından faydalı ve zorunlu masrafların, taşınma nedeni ile yapılan masraf ve zararların iadesine ilişkin alacak davasıdır.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalının taşınma masraf kalemine ilişkin temyiz itirazlarına gelince,

6098 Sayılı TBK’ nın 301.maddesine göre kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK'nın 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 112.maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşme hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar.

Taraflar arasında 15.07.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı haklı fesihe dayanarak taşınmazı tahliye ettiğini belirterek tahliye aşamasında yapılan masraflarını talep etmiş, mahkemece davacının talep edebileceği alacak kalemlerinin hesaplanması amacıyla alınan bilirkişi raporunda; makine ve teçhizatların taşınması(nakliye), yerlerine montajı için 6.500,00 TL’ye ihtiyaç olduğunun belirtildiği, davalı tarafça rapora itiraz edildiği, mahkemece iş bu rapor esas alınarak karar verildiği görülmüştür.

Ne var ki, davacı kiracının taşınma masraflarının, süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir. Buna yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.