Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8199 K.2017/17146

Taraflar arasında görülen tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kabulü, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı asıl dava dilekçesinde, mülkiyeti davalıya ait ... ... Köyü 5000 Ada 13 Parselde kayıtlı taşınmazın 10.10.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya kiraya verildiğini, sözleşmede kira bedelinin tadilat karşılığı ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davaya konu taşınmazın ... - ... Yolu Üzerinde ...

Petrol isimli petrol istasyonu olduğunu, o bölgede bölünmüş yol yapılması sebebi ile davaya konu taşınmaz ile petrol istasyonunun yolun 1,5-2 metre altında kaldığını ve petrol istasyonunun kullanılamaz hale geldiğini, davacının, kullanılamaz hale gelen petrol istasyonunu tekrar kullanılabilir hale getirmek için tüm imkanlarını bu yere seferber ettiğini, davacı bir yandan dolgu işlemleri ile uğraşırken diğer yandan da davalıdan aldığı vekalete istinaden petrol istasyonu ile ilgili gerekli yapı kullanma izni ve sair ruhsat işlemlerini yürüttüğünü,

davacının uzman kişilere petrol tankını usulüne uygun şekilde zemine koydurduğunu ve üzerini dolgu ile kapattığını, gerekli satış pompalarını yerleştirdiğini, diğer yandan idari binayı yaptığını, petrol istasyonunun faaliyete hazır hale getirdiğini, davacının, davaya konu petrol istasyonunu mükemmel vaziyette , sözleşme ile amaçlanan hale getirdikten sonra davalının tamamen kötü niyetle hareket etmek sureti ile önce davacıya vermiş olduğu vekaletten davacıyı azlettiğini, sonrasında noterden çekmiş olduğu ihtar ile kira sözleşmesini feshettiğini,

davacının kira sözleşmesini ayakta tutmak ve işyerini faaliyete geçirmek amacı ile davalıya noter kanalı ile ihtar gönderdiğini ve bu ihtar ile işyerine ilişkin gerekli ruhsat işlemlerinin alınarak davacıya verilmesinin talep edildiğini, davalının kendisine

verilen süre içerisinde gerekli faaliyet belgelerini alıp davacıya vermediğini, bunun üzerine davacının kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini, bu aşamadan sonra davalıdan maddi zararını talep ettiğini belirterek davacının kira sözleşmesi ile beraber davalıya verdiği 120.000,00 TL kapora, akdin ifa olacağına inanarak iyi niyetle yapmış olduğu tüm harcamalar( inşaat için harcadığı paralar ) ile menfi zararları için fazlaya dair dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL maddi zararın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini istemiş,

yargılama sırasında ise ... ... ve ... ... vekili 15/05/2014 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 134.166,56 TL artırarak 144.166,56 TL olarak ıslah ettiklerini, ve ıslah edilen miktara ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesini talep etmiştir.

Davalı asıl davaya cevabında ve birleşen davasında, Davacı ile davalının, ...

Petrol adlı işyerinin yapılacak tadilatlarının ödenecek kira bedelinden düşülmesi suretiyle 5 yıl süreyle kiralanması konusunda aralarında anlaştıklarını, ancak davacının "kararlaştırılan tadilat hükümlerine ve iyiniyet kurallarına aykırı davranması nedeniyle davalı tarafından 09/02/2009 tarihinde çekilen ihtarname ile kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğini, davacının, iş yerinin bir kısım eklentilerini yıktığını, eski halinden daha geriye götürdüğünü, daha sonrasında ise davalıyı yanıltmak suretiyle iş yeri ve eklentileri üzerine ipotek tesis etmeye çalıştığını, iş yeri üzerine bir takım krediler kullanmaya çalıştığını,

bu nedenle davalının, davacı adına vermiş olduğu iş yeri üzerinde ipotek tesisi, iş yeri üzerine kredi kullanılabileceği yönündeki vekaletnameden sarf-ı nazar ederek davacıyı azlettiğini, taraflar arasında yapıldığı iddia edilen kira sözleşmesi davalı tarafından 09/02/2009 tarihli ihtarname ile tek taraflı olarak feshedilmiş olmasına rağmen davacının 23/03/2009 tarihli ihtarname ile davalının sözleşme hükümlerine uymadığından bahisle kira sözleşmesini feshettiğini bildirdiğini, davacının, dava konusu petrole ilişkin olarak zeminde ve iş yerinde yaptığı tek şeyin petrol alanına hafriyat döktürmek olduğunu,

ancak söz konusu hafriyat dökülürken davacı tarafın sözleşmeye aykırı hareket ederek hizmet binası ve iş yeri içerisinde bulunan eklentilere zarar verdiğini ve kullanılmaz hale getirdiğini, davacının, kira sözleşmesinde davalıya 120.000,00, TL depozito ve yine 120.000,00 TL beş yıllık kira bedelini peşin olarak ödediğini belirttiğini oysa söz konusu ibarelerin daha sonrasında davacı tarafından doldurulan bölümler olduğunu, davacı tarafından davalıya herhangi bir şekilde ödeme yapılmadığını, belirterek davanın reddini savunmuş, birleşen dava dilekçesinde;

yer altı akaryakıt tanklarına, idari binaya, ve diğer restorant, mescit, lastik tamir dükkanı ve benzeri yapılara proje ve standartlara aykırı olarak toprak (harfiyat) dökülmesinden ve tamamen yıkımdan kaynaklı kullanılamaz hale getirmek suretiyle zarar verildiğini, zemine toprak dökülürken zeminde gömülü olan akaryakıt yer altı depo tanklarına zarar verildiğini, zeminin yoldan çok fazla yükseltildiğini, fazla toprak döküldüğünden idare binasının ilk katının toprak altında kaldığını, mescit lastikçi marketin bulunduğu binaların tamamen yıkıldığını,

açılan tazminat davasında alınan bilirkişi raporunda eski hale getirilmesi için 104.052 TL masraf yapılması gerektiğinin tespit edildiğini, belirterek sözleşmeye aykırı olarak yıkılıp yok edilerek verilen zarar sebebiyle 104.052 TL den şimdilik 10.000 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

Mahkemece, birleşen davanın reddine, davacı ...'ın açmış olup ve bilahare temlik ettiği asıl davada; 72.083,38.-TL'nin ... ..., 28.833,12.-TL'nin ... ..., 43.249,96.-TL'nin ... ... verilmek kaydıyla 144.166,56.-TL'nin davalı ...'dan alınıp verilmesine, 10.000,00.-TL'ye dava tarihi 134.166,56.-TL'ye ıslah tarihinden geçerli yasal faiz yürütülmesine, karar verilmiş, hüküm davalı-birleşen davanın davacısı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davalının, asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde. Taraflar arasında 10.10.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 2000 TL olduğu ve tadilat karşılığı ödeneceği, 10. maddesinde ise kiracı tarafından peşinat olarak 120 bir TL'nin mal sahibine verildiğinin yazılı olduğu anlaşılmıştır.

Dava dilekçesinde davacının talep ettiği alacaklarının, bir kısmını kiralanana inşaat için yaptığı harcamalar, bir kısmı menfi zararlar , bir kısmı kira sözleşmesi ile beraber davalıya verdiği 120.000 TL kaporaya ilişkin toplam alacak miktarı üzerinden, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000 TL.'nin tahsili istenmiştir.

Talep edilen bu 10.000 TL kısmi davanın içerisinde ne kadarının kapora, ne kadarının inşaat için yapılan harcamalar, ne kadarının menfi zararına istinaden yapılan masraflara ve diğer alacaklara ilişkin olarak talep edildiği belli değildir.

Hakim, davacının dava dilekçesinde göstermediği vakıaları kendiliğinden gözetemez ise de, müphem (belirsiz) veya çelişik gördüğü iddia ve sebepler (vakıalar) hakkında izahat (açıklama) isteyebilir. Davanın bir an önce sağlıklı bir sonuca ulaşması için ileri sürülen dava sebebinin (dayanılan olayların), talep edilen alacak kalemlerinin ve miktarlarının belirsiz olmaması kendi içerisinde tutarlı bulunması gerekir.

Bu durumda mahkemece, öncelikle davacı kiracının menfi zararı, kaporanın iadesi ve inşaat için yapılan masrafları isteyebilmesi için kiralananın kiracı tarafından kiraya verene fiilen teslim edilip edilmediğinin belirlenmesi, tek taraflı olarak gönderilen ihtarnamenin taraflar arasındaki sözleşmeyi sona erdirmeyeceğinin gözetilmesi,

davacının taleplerinin ne kadarının kapora, ne kadarının inşaat için yapılan harcamalar, ne kadarının menfi zararına istinaden yapılan masraflara ve diğer alacaklara ilişkin olarak talep edildiği kalem kalem tek tek açıklattırılmalı, sözleşmede yazılı olan kira bedelinin tadilat karşılığı ödeneceği hususu ile 120.000 TL kaparo ödendiği hususundaki çelişki üzerinde durularak davacı kiracının 120.000 TL peşinat ödeyip ödemediğinin tespiti, sözleşme ekinde varsa (Tadilata ilişkin proje vs) belgelerin ibrazının sağlanması, önceden proje çizilip çizilmediği ve onaylanıp onaylanmadığı, araştırılarak varsa celp edilmesi,

davacı kiracı tarafından yapılan tadilatın projeye uygun olup olmadığının denetlenip varsa projeye aykırı hususlar ayrıldıktan sonra yapılması gereken zorunlu ve faydalı masraflar belirlenip buna ilişin maliyet hesabının yapılması, diğer menfi zararlarla ilgili davacının başkaca harcamaları üzerinde durulması, bütün bunların belirlenmesi için gerekirse mahallinde yeniden keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi heyetinden alınacak rapora göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-Davalının birleşen davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davalı birleşen davada davacı ... birleşen dava dilekçesinde, kiracının kiralanana zarar verdiğini, sözleşmeye aykırı imalat yaptığını, zemine toprak dökülürken zeminde gömülü olan akaryakıt yer altı depo tanklarına zarar verildiğini ve mevcut işletmenin (yapıların) tamamen yıkıldığını bildirdiği halde bu hususlar araştırılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde red kararı verilmesi de doğru değildir. Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.