Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8205 K.2018/338

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalılar tarafından 10.12.2010 tarihli ve yıllık 48.000 TL bedelle taşınmazın düğün salonu olarak kiralandığını, ancak davalıların sözleşmenin geçersiz olduğunu, ruhsat ve tapunun davacı ... adına olduğunu, bu nedenle ... ile yeni sözleşme yapılması gerektiğini beyan ettiğini, sonra noterde davacı ... ile davalı ... arasında sözleşme yapıldığını, noterde kendilerine suret verilmediğini, davalıların aynı şartlarda sözleşme yaptıklarını söylediğini ancak yapılan sözleşmenin yıllık 1.000 TL olarak yapılmış olduğunu öğrendiklerini, yıllık 48.000 TL olan sözleşme uyarınca davalıların yaptığı 11.150 TL ödemenin mahsubu ile 2013, 2014 yılı kira bedeli toplam 84.850 TL alacağın tahsili ile temerrüt nedeniyle davalıların tahliyesini istemiştir.

Davalı ...; 10.12.2010 tarihli sözleşmeye taraf olmadığını, tapuda malik ... olduğundan yeni sözleşme yapılması gerektiğini, ... ile yeni sözleşme yaptıklarını, sözleşmenin noterde yapıldığını, arada sözlü anlaşma olduğunu, 2011-2014 yıllarında yıllık 25.000 TL ye anlaşıldığını, davacı tarafa 110.409 TL ödeme yaptıklarını, borçlarının olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...; sözleşmeye taraf olmadığını, önceki sözleşmenin hükümsüz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davacıların yıllık 48.000 TL kira bedelini ispat edemediği, davalının yıllık 25.000 TL kira bedelini kabul ettiği, davacı tarafa 109.149 tl ödeme yapıldığının sabit olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Davacıların tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Kiralanan taşınmazın demirbaşları ile kiraya verilmiş olması kira ilişkisini hasılat kirası olarak nitelendirmek için yeterli değildir Kira ilişkisine Borçlar Kanununun hasılat kirasına dair hükümlerinin uygulanabilmesi için, kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmış olması ve işletme hakkının devredilmiş bulunması gerekir.

Somut olayda; davacıların dayandığı 10.12.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususnda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan demirbaşları ile birlikte düğün salonu olarak kiralanmıştır. Davalılar işletme ruhsatının davacı malik ... adına olduğunu beyan etmiştir.

Bu durumda mahkemece davaya konu taşınmazın işletme ruhsatı getirtilip incelenerek, işletme ruhsatının kiraya veren adına olup olmadığı tespit edilip, kiralananın işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verildiğinin tespiti halinde BK.nun 362/2.maddesi gereğince ihtarlı ödeme emrinde hasılat kiralarında en az 60 günlük ödeme süresi verilmesi gerektiği, davacıların ise 05.01.2015 tarihli temerrüt ihtarında 30 gün süre verdiği, bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerektiği gözetilip sonucuna göre bir karar verilemsi gerekirken, bu husus üzerinde durulmaması doğru değildir.

2- Davacıların kira alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacılar, 10.12.2010 tarihli ve yıllık 48.000 TL bedelli sözleşmeye dayanarak, 2013 ve 2014 yılı için ödenmeyen bakiye 84.850 TL nin tahsilini istemiştir. Davalılar ise noterde yapılan, 09.02.2011 tarihli ve yıllık 1.000 TL bedelli sözleşmenin geçerli olduğunu, ayrıca sözlü anlaşma gereği yıllık kira bedelinin gerçekte 25.000 TL olduğunu, bu bedele göre kira borcunun olmadığını savunmuştur.

Her ne kadar sonrasında 09.02.2011 başlangıç tarihli, yıllık 1.000 TL bedelli kira sözleşmesi yapılmış ise de, sonradan imzalanan düşük bedelli bu kira sözleşmesinde, davacı ... ile imzalanan 10.12.2010 tarihli ve yıllık 48.000 TL bedelli sözleşmenin feshediliğine dair hüküm bulunmadığı gibi, davalılar davacının dayandığı 10.12.2010 tarihli ve yıllık 48.000 TL bedelli sözleşmeye karşı imza inkarında bulunmamıştır. Bu durumda mahkemece uyuşmazlığın davacıların dayandığı 10.12.2010 başlangıç tarihli ve yıllık 48.000 TL bedelli sözleşmeye göre incelenerek, kira alacağının hesaplanması gerekirken yazılı gerekçe ile davalıların kabul ettiği yıllık 25.000 TL kira bedeline göre alacağın hesaplanması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.