Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8216 K.2019/948

Taraflar arasındaki menfi tespit-tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine dair verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı , şirketlerince davalının maliki bulunduğu ilgili adresteki binanın 09.03.2012 tarihli kira sözleşmesiyle 10 yıl süreyle kiralandığını, kira sözleşmesi incelendiğinde kiralanan binanın 7 katlı plaza diye nitelendirildiğini, kullanım amacının “büro- showroom ve depo hizmetlerine tahsisli işyeri” olduğunu,aylık kiranın 30.000 TL olduğunu,binanın kullanım amacı ve şekline ilişkin olarak kendi mimarlarına bir yerleşim planı hazırlattıklarını ve bunu davalıya da bildirdiklerini,buna göre 3.bodrum katın kısmen otopark kısmen seminer salonu, 2.bodrum katın showroom ve mimari departman olarak,

1.bodrum+zemin+1.normal kat+2.normal kat+çatı katın ise şirketlerin ofis ve yönetim merkezi olarak kullanılmak üzere planlandığını, kira sözleşmesinin her ne kadar 09.03.2012 tarihinde imzalanmış ise de, kiranın 01.06.2012 tarihinde başlayacağının kararlaştırıldığını,davalı kiralayanın Eylül 2012 başlarında birinci ve ikinci bodrum katlara inen otopark rampasını fiilen kaldırmış ve görünüşte bu iki katı işyerine hazırlamış gibi göstermiş ise de, bu değişikliğin belediyeden izin alınmadan yasaya aykırı olarak yapıldığının anlaşıldığını, belirttikleri gibi ibraz edilen iskan belgesinde birinci,

ikinci ve üçüncü bodrum katların otopark olarak kaldığını, iskan belgesinde ve projesinde otopark olarak tahsis edilen katların işyerine dönüştürülmesi ve işyeri olarak kullanılmasının mevzuata aykırı olduğu gibi bu gibi yerlere belediyeden işyeri açılış ruhsatı almanın da imkanı bulunmadığından BK’nun 304. maddesi gereğince sözleşmeden dönme hakkını kullandıklarını ve binayı tahliye ettiklerini ...

30. Noterliği’nin 08.10.2012 tarihli ihtarnamesi ile davalı kiralayana bildirerek olumsuz zararlarının giderilmesini istediklerini, davalının ise bu ihtarnameye verdiği cevapta dönme hakkının meşru olmadığını ileri sürerek, ödenmeyen Eylül-Ekim 2012 kiraları ile muacceliyet şartından dolayı bir yıllık toplam kiranın derhal ödenmesini ve binanın tahliyesini talep ettiğini, ancak yukarıda belirtilen iskan durumundaki eksiklik ve yine enerji kapasitesinin yetersizliği ve bu eksikliklerin davalıca giderilmemiş olması nedeniyle BK’nun 301. maddesi gereğince sözleşmeden dönme haklarının meşru olduğunu ileri sürerek,

olumsuz zarar miktarı olarak 60.000 TL depozito, Haziran-Temmuz-Ağustos/2012 kira bedeli toplamı 90.000 TL, ile davalı adına vergi dairesine ödedikleri üç aylık 22.500 TL stopaj bedeli ve emlak komisyoncusuna ödedikleri 40.000 TL komisyon ücreti toplamı olan 212.500 TL tazminatın temerrüt tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, kira sözleşmesi hükümlerinin açık olduğunu, sözleşme dikkatli incelendiğinde kendisinin davacı tarafından iddia edilen hiçbir taahhüt ya da beyanda bulunmadığını, otopark rampası ve peyzaj ile ilgili tadilatları ise bitirdiğini,07.08.2012 tarihinde iskan belgesini davacıya teslim ettiğini, bunun üzerine davacının Ağustos 2012 kirasını 15.08.2012 tarihinde banka yolu ile ödediğini,davacı tarafın işyeri anahtarlarını zamanında teslim aldığını, ürünlerini depoladığını ve hatta güvenlik elemanı çalıştırarak maaşlarını ödediğini, kira sözleşmesi imzalandığında binanın enerji kapasitesinin 34.5KW olduğunu,

kiracının bu hali ile işyerini kiraladığını, kira sözleşmesinde yükümlülüğü olmadığı halde sadece kiracının ricası üzerine Mayıs 2012 de enerji kapasitesinin artırımı için elektrik idaresine başvurduğunu ve enerji kapasitesini 69 KW ‘a çıkardığını, kendisine ait kiralananda hiçbir maddi yahut hukuki ayıp bulunmadığı gibi kira sözleşmesi ile davacı yana vaat edilmiş ve aslında kiralananda mevcut olmayan bir durumun da söz konusu olmadığını savunarak,davanın reddini istemiştir.

Mahkemece;davacı kiracının kiralananı tahliyesinin haklı nedene dayanmadığından bahisle menfi tespit ve tazminat taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş,hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi neticesinde ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.12.2014 tarih ve 2014/3605 E.-2014/14326 K. sayılı ilamı ile ‘’...sözleşmenin özel 19. maddesi çerçevesinde davalının talep edebileceği yoksun kalınan kira parası konusunda inceleme yaparak, bu miktarı aşan kısım yönünden davacının menfi tespit isteminin kabulüne karar verilmesi...’’ gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde ise, davalı kiraya verenin ihtarname ile talep ettiği ödenmeyen ve muaccel hale gelen kira bedelleri tutarının 210.000 TL olmasına karşılık talep edebileceği kira bedelinin 225.000 TL olarak hesaplandığı, bu nedenle davacı şirketin kira borçlarından dolayı borçlu olmadığına ilişkin talebinin yerinde bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Güvence Bedeli (depozito) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 342. maddesinde düzenlenmiştir. Depozito (güvence), kira sözleşmesinin başında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilir. Çoğunlukla para veya kıymetli evraktan oluşur ve kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturur.

TBK'nın "Kiralanın Gözden Geçirilmesi Ve Kiracıya Bildirme" başlıklı 335. maddesinde; "Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.

Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır." şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Somut olayda mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonuca göre karar verilmiş ise de,davalı kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediği anlaşılmakla,dava konusu edilen 60.000 TL’lik depozito bedelinin ödenmiş olan kira bedellerinden mahsup edilmesi gerektiği kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca mahkemece,davalı kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediği gözetilerek,ilgili kira sözleşmesi ile ödendiği sabit olan 60.000 TL’lik depozito bedelinin davacı tarafça ödenen kira bedellerinden mahsup edilmesi suretiyle davacının menfi tespit istemi yönünden inceleme ve değerlendirme yapılması gerekirken,bu husus nazara alınmadan hüküm tesisi yoluna gidilmesi doğru görülmemiş,bozmayı gerektirmiştir.