Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8422 K.2018/1018

Taraflar arasındaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, kira alacağının tahsili için davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacı ile yapılan kira sözleşmesinin 22. maddesine göre, kira bedeli karşılığında kiralanana bakım ve tadilat yapılması konusunda anlaşmaya varıldığını, evin kira bedeline karşılık toplam 22.075,37 TL masraf yaptığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporuna göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 22. maddesi gereğince davalının yapmış olduğu masraf tutarı nazara alındığında davalının borcunun bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

özleşme tarihine göre uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 1. ve devamı maddelerinde sözleşmenin kurulması ve hükümleri düzenlenmiş olup; sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla (rızalarını beyan etmeleriyle) kurulur (TBK'nun 1/1). İrade açıklaması, açık veya örtülü (zımni) olabilir (TBK 1/2).

Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır (TBK'nun 2/1). İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar (TBK'nun 2/2). İcap ve kabul ile yani önerinin diğer tarafça kabul edilmesi ile birbirine uygun karşılıklı irade açıklaması gerçekleştiğinden sözleşme ilişkisi kurulmuş olur.

Sözleşme ilişkisinin varlığı halinde tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşme kapsamına göre belirlenmelidir. Sözleşmede açık hüküm olmayan hallerde ise yasada yer alan tamamlayıcı kurallardan da yararlanılmalıdır. TBK'nın 19. maddeye göre. Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek

için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınmalıdır.

Kira Sözleşmesi, sözleşmenin tarafı olan kiraya veren ve kiracının karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur. Bu karşılıklı irade beyanlarından zaman olarak önce olana icap, ikincisine de kabul denilmektedir. Sözleşmenin geçerli olarak kurulabilmesi için, tarafların iradelerinin birbiri ile karşılıklı ve uygun olması gerekir. Bu uygunluk sözleşmenin tüm objektif ve subjektif esaslı noktaları üzerinde olmalıdır.

Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecede noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır. ( TBK m. 2/f.1) Sözleşmenin esası niteliğinde olmayan noktalar ikinci derecede yan noktalardır. Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşup ikinci derecede yan noktaları müzakere dışı bırakıp sözleşme kurabilecekleri gibi, ikinci derecede yan noktayı da sözleşmenin zorunlu şartı niteliğine dönüştürebilirler.

Bir taraf için sözleşmenin subjektif esaslı noktası niteliğine dönüşmüş olan bu husus üzerinde anlaşılmadan sözleşmenin kurulması mümkün değildir. ( TBK m. 2/f.2) İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar. Diğer taraftan Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesinde ise kiracının ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabileceği hususları düzenlenmiştir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında 15.06.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli, aylık 250 TL bedelli, kira sözleşmesi akdedildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, konutun tamiratsız olduğu belirtilmiş, özel şartlar 22. maddesinde "Evin gerekli bakım ve tadilatı kiracı tarafından yatırılıp makbuzlardan her iki tarafta bulunacak kiradan mahsup edileceği" kararlaştırılmıştır. ... irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Her ne kadar kira sözleşmesinde yapılacak tamiratların kira bedelinden mahsup edileceği belirtilmiş ise de; makbuzların her iki tarafta bulunacağı da yazılması suretiyle yapılacak tadilat masraflarına bir sınır getirilmeye çalışıldığı ve davacının rızasına bağlandığının kabulü gerekir.

Davalı tarafından yapılan tadilatlara ilişkin faturaların davacıya ibraz edilmediği dikkate alındığında, yapılan masrafların davacının bilgisi ve onayı dışında gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır. Sözleşmenin 22. maddesinin; aylık kira bedeli 250 TL olan taşınmaza yapılacak masrafların yaklaşık 7 yıllık kira bedeline karşılık geleceği ve bu süre içinde kira bedellerinin alınmayacağı şeklinde yorumlanması sözleşmenin içeriğine ve özelliğine uygun düşmeyecektir.

Bu durumda zorunlu masrafların hesaplanmasında; aylık 250 TL kira getirisi olan bir meskende oturulması için gerekli asgari tamirat ve bakım giderlerinin hangileri olduğunun belirlenmesi faydalı ve lüks sayılacak masrafların zorunlu bakım ve tadilat kapsamı içine alınmaması gerektiği hususları gözetilmelidir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 22. maddesi kapsamında kalan "bakım ve tadilat" için zaruri olan masrafların neye göre belirlendiği belirtilmediği gibi, zorunlu mu, lüks mü olduğu ayrımının yapılmadığı, ayrıca sözleşmede kiralananın tahliye anında boyalı ve bakımlı olarak teslim edileceği karşılaştırılmadığı halde taşınmazın boyanmasına ilişkin masrafların da hesaba dahil edildiği görülmektedir.

Bu durumda; Mahkemece, sözleşmenin 22. maddesine göre, yapılan tadilatlara ilişkin faturaların davacıya ibraz edilmediği gözetilip, taşınmazın boyanmasına ilişkin masrafların kira bedelinden mahsup edilemeyeceği de dikkate alınarak, davacı tarafın itirazlarını da karşılayacak şekilde bilirkişilerden ek rapor alınması, gerektiğinde mahallinde yeniden keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden rapor alınıp, yapılması gereken zorunlu tamirat masraflarının tereddüte yer vermeyecek ayrıntılı bir şekilde tespit edilip değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.