Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8432 K.2019/6424

Taraflar arasındaki uyarlama ve menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında ihale sonucu düzenlenen kira sözleşmesinin 24/12/2013 tarihinde sona erdiğini, 2013 yılında yapılan ihaleye, ihale bedeli yüksek olduğundan girilmediğini, davalının, sözleşmenin 14. maddesine göre ecrimisil ve kullanım bedeli talep ettiğini, aile hekimlerinin kamu hizmeti verdiğini, kiralanandan çıkıp istedikleri yerde bu hizmeti vermelerinin mümkün olmadığını, kamu hizmetinin aksamaması için aynı binada hizmete devam etmek zorunda olduklarını, kira sözleşmesinin 14 maddesinin TBK'nun 20 vd. maddelerine göre hükümsüz olduğunu,

yine TBK'nun 346.maddesinde kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacağının açıkça düzenlediğini belirterek ecrimisil ve kullanım bedeli olarak talep edilen alacakla ilgili yapılan talebin iptaline, emsal taşınmazların değerlendirlemesi suretiyle kullanım bedelinin tespitine, kira sözleşmesinin 14.maddesinin ve aleyhe olan diğer hükümlerin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacı kiracının sözleşmenin bitiş tarihini bilmesine rağmen ihaleye katılmadığını, sözleşme süresi bitmesine rağmen taşınmazı kullanmaya devam ettiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmelerinin 14.maddesine yer alan "kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen hergün için cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız ödenir. Cezanın ödenmesi taşınmazın kullanılmasına ve tahliyesini geciktirilmesine neden olamaz.

Sonradan sözleşmede yazılı hususlara yapılan itirazlar kabul edilmez." şeklindeki hükmün iptaline, bu cezai şart hükmü nedeniyle davacının davalıya borçlu bulunmadığının tespitine, davacının dava tarihinden itibaren kullanım bedelinin tespiti talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki düzenlenen kira sözleşmesinin 2886 sayılı yasa gereği ihale ile yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmenin 10. maddesinde "Kiracı kira süresinin bitiminde derhal, sözleşmenin feshi halinde tebligatı müteakip 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır.

Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre kiracının tahliyesi sağlanacaktır" ve 14. maddesinde '' Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız olarak ödenir '' hükmü bulunmaktadır.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde ile tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Somut olayda, kira sözleşmesi sona erdiği halde kiracı taşınmazı tahliye etmemiştir. Kira sözleşmesinin 14. maddesindeki hüküm, T.B.K'nın 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir. Cezai şartı düzenleyen TBK.nun 179/1 maddesi. "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmünü içermektedir.

Aynı kanunun 182/1. maddesinde. "Taraflar, cezanın mikarını serbestçe belirleyebilirler." denilmekte ise de bu serbestlik sınırsız değildir. Maddenin son fıkrasında yer alan. "Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir." hükmü gereğince, hakim taraflarca kararlaştırılan cezai şart miktarının fahiş olup olmadığını re'sen incelemek, fahiş ise ceza miktarını tenkis etmekle (indirmekle) görevlidir.

Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını kendiliğinden saptamalıdır. Buna karşılık, TTK’nun 22. maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de, kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir.

Bu durumda, Mahkemece, kira sözleşmesinin 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi gereğince süre bitimi itibariyle sona erdiği ve sözleşmenin 14. maddesinde yer alan taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1' i oranında cezanın uygulanacağına ilişkin hükmün geçerli bulunduğu, tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan cezai şart geçerli olup tarafları bağladığından kiracının, kira sözleşmesinin 14. maddesinin iptaline ilişkin talebinin yerinde olmadığı ancak davacı kiracının tacir olmadığı nazara alındığında, hakimin aşırı gördüğü cezai şart bedelinden indirim yapılabileceği gözetilerek davacının borçlu olduğu alacak miktarı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Ancak kiraya veren davalı tarafından, kiracı davacı aleyhine Mahkemenin 2014/844 Esas sayılı dosyası ile menfi tespit istemine konu alacağa ilişkin itirazın iptali davası açıldığı, söz konusu itirazın iptali davasında verilecek hükmün, temyize esas olan iş bu davada verilecek kararı etkiler nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla; Mahkemece, bahsi geçen itirazın iptali davası derdest ise işbu dava ile birleştirilmek suretiyle yapılacak değerlendirme sonucunda hüküm verilmesi, aksi halde taraflar arasında görülen itirazın iptali davasında verilen kararın kesinleşmesi beklenilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.