Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8491 K.2018/5421

Taraflar arasındaki uyarlama - istirdat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalıdan ihale ile kaynak suyu kiraladığını, taşınmazı teslim aldıklarını ancak henüz tesisin kurulamadığını, Kadastro Mahkemesinde taşınmaz ile ilgili dava olduğundan imar izni verilmediğini, buna rağmen davalının kira bedeli talep ettiğini ve davalıya 87.000 TL kira bedeli ödediklerini, davalının sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek, feshin geçersizliğinin tespitine, ödenen 87.000 TL kira bedelinin istirdatına, sözleşmenin 10. maddesinin uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı; kusurlu olmadıklarını, sözleşmeye uyulmadığı için sözleşmeyi feshettiklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; görev yönünden davanın reddine dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.07.2015 tarih ve 2014/11777 E. 2015/6938 K sayılı ilamı ile; ''Somut olayımızda; dava, kira sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, dava 18.03.2014 tarihinde açılmıştır. Dava tarihinde yürürlükte olan HMK. 4/1-a maddesi gereğince dava değerine bakılmaksızın davaya bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesine aittir.

Bu nedenle mahkemece işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir.'' gerekçesi ile bozulmuştur.Mahkemece. Yargıtay bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, feshin geçersizliğinin tespitine, 83.200 TL kira bedelinin davacıya iadesine, sözleşmenin 10. maddesinin "...kira süresinin başlangıcı mevzi imar planı verildikten ve tesis işletmeye başladıktan sonra başlar.

Mevzi imar planı verildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde tesis işletmeye geçmese dahi 1 yılın sonunda kira başlar" şeklinde uyarlanmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine ve fesih ihtarında kiracıya 60 günlük ödeme süresi verilmediğinin anlaşılmasına göre, davalının feshin geçersizliğinin tespitine dair verilen hükme yönelik temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davalının diğer temyiz taleplerinin incelenmesine gelince;

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 / 1. maddesi ) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır.

Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.nun 308. maddesinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir.Somut olayda.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 14.09.2010 tarihli ve 14.09.2020 bitiş tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 10. maddesinde; "kira süresi taşınmaz su kaynağının kiracıya teslim tarihine bakılmaksızın kira sözleşmesinin taraflarca imzalanmasını müteakip tesisi kurup, işletmeye açtığı tarihtir. Bu süre en çok 1 yıldır.

1 yıl içinde tesis işletmeye geçirilmediği takdirde 1 yılın sonunda kira başlar" düzenlemesi bulunmaktadır. Dosyadaki bilgilerden davaya konu taşınmazla ilgili Kadastro Mahkemesinde dava olması nedeniyle imar izninin alınamadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte kullanmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediğinin kabulü gerekir.

Ancak davacı kiracı yukarıda bahsi geçen seçimlik haklarını kullanmamış, akdin feshini istememiş ve davalı tarafından yapılan feshin geçersizliğinin tespitini talep ederek sözleşmeye devam etmek istemiştir. Davaya konu taşınmazın 16.03.2011 tarihinde davacı kiracıya teslim edildiği ve halen kiracının kullanımında olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 313. maddesi uyarınca kira bedelini ödemek zorundadır.

Davacı kiracı bu durumda ödediği kira bedellerinin iadesini ve sözleşmenin kira ödeme yükümlülüğünün başlangıcına dair 10. maddesinin uyarlanmasını isteyemez. Mahkemece davacının uyarlama ve istirdat taleplerinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.