Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8508 K.2019/5218

Taraflar arasında görülen ve alacak taleplerine ilişkin olan asıl ve karşı davanın mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın ise kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı-karşı davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan 01.11.2009 tarihli kira sözleşmesinin 30.04.2013 tarihinde davalı şirket tarafından tek taraflı ve haklı bir sebep olmaksızın süresinden önce feshedildiğini, kira sözleşmesinin süresinin 4 yıl 2 ay olduğunu, erken fesih nedeniyle kira kaybına uğradığını, yeni kiracı ile 22.07.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, yeni kira sözleşmesinin imzalanmasına kadar geçen sürenin hesaplanması suretiyle, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi süresi olan 5 aylık kira bedeli ve genel giderler nedeniyle toplamda 15,457,75 TL nin fazlaya ilişkin her türlü talep hakkı saklı kalmak kaydıyla davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; mecurun bulunduğu alışveriş merkezinin kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren hiç bir zaman beklenen doluluğa ulaşmadığını, alışveriş merkezinde yapılan ticaretten beklenen ciroların elde edilememesi ve dolayısıyla ödediği kira bedelinin yüksek olması nedeniyle kira bedelinde indirim yapılması yoluna gidildiğini ve bu nedenle de aralarında ek protokol imzalandığını, ek protokol île 01.01.2013 -31.12.2013 dönemi için asgari aylık kira bedelinin 990 USD’na İndirildiğini,

alışveriş merkezindeki durum göz önünde bulundurulduğunda ek protokol ile anlaşılan kira bedelinin de şirketin devamlılığı açısından yeterli olmadığını, beklenen cironun elde edilememesi nedeniyle feshin haklı nedene dayandığındığını ve davacı tarafa ihtar yolu ile de bildirdiğini, 30.04.2013 tarihinde taşınmazı tahliye edeceğini ihıtaren davacı tarafa bildirdiğini, davacının ise 22.07.2013 tarihinde taşınmazı yeni kiracıya ödediği kira bedelinin yarısı oranında (500.00-USD bedelle) kiraya verdiğini,

bu nedenle karşılamak zorunda olduğu zararın taşınmazın yeniden kiraya verildiği 22.07.2013 tarihine kadar olan zararla sınırlı olması gerektiğini, tahliye öncesi 50.000 - 60 000 TL tutarında bakım ve dekor masrafı yapmış olmasına ve davacıya karşı hiçbir borcu olmamasına rağmen tahliye aşamasında davacının depozito bedelini de iade etmediğini, mecuru teslim aldığından daha temiz ve bakımlı olarak tahliye ettiğini, depozito bedelinin tahsili için karşı dava açtıklarını, bu nedenlerle davacı tarafından açılan haksız ve hukuka aykırı davanın reddine,

16.280 TL değerindeki depozito bedelinin devlet bankalarının Amerikan Doları İle açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faizi ile birlikte davacıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı karşı davalı, karşı davaya cevap dilekçesinde özetle; kira bedelinde yapılan indirimin davalının satışlarının düşmesi ve dolar kuru artışı neticesinde iyiniyetle yapıldığını, 22.07.2013 te kiraya verilmiş ise de kira bedeli başlangıcı 01.10.2013 olduğundan bu konudaki itirazların geçersiz olduğunu, yeni kira sözleşmesinde kira bedelinin düşmesinin zararını ispatladığını, depozitoya ilişkin ise davalının tahliye sırasında ihtirazi kayıtta bulunmadığını, talebini tahliye tutanağı imzalanırken iletmediğini ve çıkarken işyeriyle ilgili her türlü hususu teslim alarak gittiğini belirterek karşı davanın reddini istemiştir

Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp bilirkişi raporu aldırılarak; taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin beş ay olarak dikkate alınabileceği, davalı karşı davacının kiralananı 30.04.2013 tarihinde tahliye ederek davacı-karşı davalıya teslim ettiği, davacı-karşılık davalının, depozito bedelinin iade edilmemesi için sözleşmede belirtilen şartlardan herhangi birinin gerçekleştiğine dair bir iddiada bulunmadığı ve buna yönelik delil sunmadığı,

tahliye gerçekleşip kiralanan teslim alınmış olduğundan davacı-karşı davalı tarafından davalı-karşı davacıya teminat depozito olarak ödenen 7.774,64 USD'nin ödenmesi gerektiği, 02/11/2009 tarihli makbuzla ödenmiş olan 7.774,64 USD bakımından dava tarihi olan 24.12.2013 tarihi itibariyle alacağı 16.280,00 TL olduğu gerekçesiyle asıl davada 2 ay 22 günlük kira bedeli bakımından davanın kısmen kabulüne, karşı dava nakımından ise davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı-karşı davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Somut uyuşmazlık, asıl dava bakımından kiralananın tahliyesi nedeniyle tazminat; karşı dava bakımından ise depozito bedelinin davalı karşı davacıya iadesi gerekip gerekmediği hususlarındadır.

Taraflar arasında 01/11/2009 başlangıç tarihli, 4 yıl 2 ay süreli kira sözleşmesi imzalanmış, 04.02.2013 tarihli ek protokol ile 01.01.2013-31.12.2013 tarihleri arası kira bedeli 990 USD+KDV olarak belirlenmiştir.

Sözleşmenin 7. maddesinde kiracının kiraya verene sözleşmenin içerdiği şartların yerine getirilmesinin garantisi olarak ve ayrıca kiraya verenin dilediği takdirde kira bedeli, masraf, vergi iadeleri, onarım veya sair bilimum tehlikelerden dolayı yapacağı mahsuplardan sonra iade edilmek kaydıyla faizsiz 7774 USD tutarında nakit teminatı makbuz karşılığında ödemeyi tahhüt ettiği düzenlenmekle, depozito bedelinin kiraya verene ödendiği ve kiralananın davalı-karşı davacı tarafından 30.04.2013 tarihinde tahliye edildiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı- karşı davalı tarafça taşınmaz 22.07.2013 tarihli sözleşme ile dava dışı üçüncü kişiye, 3 yıl 5 ay 10 gün süreli aylık en az 500 USD+KDV bedelli sözleşme ile yeniden kiraya verildiği tarafların kabulündedir.

Mahkemece alınan bilirkişi raporları ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre 5 ay olarak belirlenmiş ancak hüküm kurulurken ikinci kira sözleşmesinin imzalandığı tarihe kadar olan döneme ilişkin kira bedeline tazminat olarak hükmedilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi gereğince kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere makul süre, kiralanın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği süre olup kiralananın daha düşük bedelle kiraya verilmesi durumunda kiracının sorumluluğu makul süre boyunca sona eren kira sözleşmesinde ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile yeniden imzalanan kira sözleşmesinde belirlenen bedel arasındaki fark oranında devam eder.

Mahkemece, asıl dava bakımından kiracı davalının sorumluluğunun yeniden kiraya verilme tarihi sonrasında da makul süre boyunca kira bedelleri arasındaki fark bakımından devam edeceği gözetilerek buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılarak hüküm kurulması; karşı dava bakımından ise yukarıda değinilen ve sözleşmenin 7. maddesinde yer alan depozito iadesine dair hüküm asıl dava ile birlikte değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.