Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/8927 K.2018/1608

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava konusu kiralananı 31.03.2015 tarihinde satın aldığını, önceki malik ile davalı arasında 01.06.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, 29.04.2015 tarihli ihtarname ile kendi işyeri ihtiyacı için kullanacağını ve aylık kira bedelinin 2.000.-TL olarak bildirdiği hesap numarasına ödenmesi hususunu ihtar ettiği halde ve sekiz aydır kira bedellerini ödemediğini ve kiralananı da tahliye etmediğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesine ve 16.000.-TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın süresinde açılmadığını, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını ve talep edilen aylık kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın ihtar sürelerine uyulmadan açıldığı gerekçesiyle usulden reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Davacının tahliye hükmüne yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.06.2014 başlangıç tarihli ve oniki ay sürelidir.

Davacı dava dilekçesi ile ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmuş olup, 29.04.2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla ; işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 05.05.2015 tarihinde tebliği ile 01/06/2015-01/06/2016 tarihleri arasında ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 06.11.2015 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

2-) Davacının kira alacağı talebi ile ilgili verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacının tahliye istemi yanında alacak isteminde de bulunduğu anlaşılmakla; Harca tabi davalarda, başvurma harcı ile nisbi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak alınır (Harçlar Kanunu 27-28 mad). Dava açılırken harcın eksik alınmış olması halinde, mahkemece davaya devam olunabilmesi için harcın Harçlar Kanun'unun 30 ve 33. maddeleri uyarınca tamamlanması yoluna gidilir ve davacıya eksik harcı yatırması için süre verilir. Şayet verilen süreye rağmen eksik harç ikmal edilmez ise dosya işlemden kaldırılır ve ...nun 150. maddesi uyarınca süresinde harç tamamlanarak dava yenilenmez ise davanın açılmamış sayılmasına karar verilir.

Davacının dava dilekçesi ile tahliye isteminin yanında kira alacağı talebinde de bulunduğu, harca tabi dava değerinin son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli ve alacağın toplamı olduğu halde davacı tarafça sadece 16.000.-TL alacak yönünden 273.24.-TL peşin harç ödendiği, alacak davası ve tahliye davası üzerinden ayrı ayrı harç alınmadığı, Mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil verilmediği anlaşılmaktadır.

Mahkemece öncelikle; tahliye davası için yıllık kira bedeline göre ve istenen alacak için ayrıca alacak miktarı üzerinden eksik harç tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmelidir.

Harcın ikmalinden sonra davalının da beyanının alınması suretiyle önceki malike ödenen kira miktarı belirlenerek aylık kira bedeli sözleşme hükümleri nazara alınarak ve önceki malike ödenen kira bedelinden az olmamak üzere hesaplanmalı, davalının ödemesi varsa ödemeler de mahsup edilerek alacak miktarı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, belirtilen hususlar gözetilmeksizin eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi de usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.