Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/9060 K.2018/7141

Taraflar arasındaki alacak davası hakkında Yargıtay 6. Hukuk Dairesince verilen 23.09.2014 gün ve 2014/7 esas 2014/10191 karar sayılı bozma ilamına karşı ilk derece mahkemesince verilen direnme kararının davcı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; 6763 sayılı Kanun'un 43. maddesi ile değişik 6100 sayılı HMK.'nun 373. Maddesinin 5. fıkrası uyarınca dava dosyası Dairemize gönderilmiş olmakla, dosyadaki kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Yerel mahkeme kararının davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesince verilen 23.09.2014 gün ve 2014/7 esas 2014/10191 karar sayılı kararı ile; "...Yine özel şartlar bölümü 13. maddesinde, aralarında yetkili mercilerin kararlarının da bulunduğu mücbir sebeplerin gerçekleşmesi halinde, kiraya verenin mülkünü ve kiralanan yeri eski hale getirememesi ve tamir edememesi gibi hallerde, mülk ve kiralanan yer eski hale getirilip tamir edilerek ticarete tekrar başlanana kadar kiracının kira ödeme yükümlülüğünün durdurulacağı, bu sürenin altı ayı geçmesi halinde, sözleşmenin akıbetinin taraflarca görüşülerek karara bağlanacağı,

buna göre akdin feshine veya mücbir sebebin ya da beklenmeyen halin sona ermesinin beklenmesine tarafların müştereken karar verecekleri, müşterek bir karara varılmaz ise, taraflardan her birinin tek taraflı beyan ile tazminat talep etme hakkı olmaksızın sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.

Diğer yandan sözleşmenin özel şartlar 16. maddesinde, kiracının mefruşat ve teçhizatı sözleşmenin sona ermesinden sonra kiralanana zarar vermeden söküp alabileceği veya mutabık kalacakları rayiç bedel mukabili bırakacağı, sözleşmenin sona ermesinden itibaren on gün içinde sökmediği bu tür ekleri kiraya verene terk etmiş sayılacağı ve bu durumda hiç kimseden hiçbir sebeple talepte bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Kiralananın davacı kiracıya teslim edilmesinden sonra davacı kiralananda yapacağı işe uygun olarak gerekli dekorasyon çalışmalarını yapmış ve ... Belediyesi'nden 20.11.2008 tarihinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almıştır.

Bu arada davalı kiraya veren de, 26.01.2009 tarihinde ... Belediyesi'ne başvurarak otelin içlerinde kiralananın da bulunduğu dahili tadilatların incelenerek çizimlerin onaylanması isteminde bulunmuştur. Ne var ki o dönemde arşiv dosyasının bir soruşturma nedeniyle ... C. Başsavcılığı'nda bulunması nedeniyle gerekli onaylama işlemi yapılamamıştır.

Bununla birlikte belediyece 27.05.2009 tarihinde yapılan denetimler sonucunda kiralananın mimari projesine uygun olmadığı tespit edilerek, bu aksaklığın giderilmesi için verilen süreyi takiben 12.06.2009 tarihinde davacının iş yeri açma ve çalışma ruhsatı iptal edilmiş, kiralanan da 06.07.2009 tarihinde mühürlenmiştir.

Bunun üzerine davacı tarafından kira sözleşmesi 10.09.2009 tarihli ihtarname ile feshedilmiş, aynı ihtarname ile dava konusu edilen alacak kalemlerinin de ödenmesi istenmiştir. Kiralanan anahtarları da 29.09.2009 tarihli tutanakla davalı kiraya verene teslim edilmiştir.

Bu arada davalı kiraya veren bürokratik engellerin aşılması ile söz konusu tadilatları 10.09.2009 tarihinde, yani sözleşmenin feshedildiği gün belediyenin arşiv dosyasına işletmiş ve 20.10.2009 tarihinde de mühürü kaldırtmıştır.

Belediyenin idari işlem ve kararları sözleşmenin özel 13. maddesinde düzenlenen mücbir sebep kapsamında değerlendirilse dahi, aynı maddede yer alan altı aylık süre beklenmeden davacı sözleşmeyi fesih yoluna gittiği gibi, davalı kiraya veren de, henüz belediyece denetim yapılmadan üzerine düşen edimi yerine getirerek anılan tadilatları projesine işletmek üzere başvuruda bulunmuştur.

Söz konusu işlemlerin geç yerine getirilmesi bürokratik aksamalardan kaynaklanmakta olup, bunda davalıya atfedilebilecek bir kusur bulunmamaktadır.

Başka bir anlatımla davacı, sözleşmenin özel 13. maddesindeki fesih prosedürünü uygulamadığı gibi, kiralananın mühürlendiği tarihe kadar kiralananı kullanmış ve ticari faaliyetini sürdürmüş olduğundan ve bu tarihten sonra da kira parası ödemediği dosya kapsamı ve alınan bilirkişi raporu ile sabit olmakla, kira başlangıcından itibaren ödediği kira paralarının istirdadını talep edemez.

Diğer yandan davacı tarafından dosyaya sunulan kiralanana yaptığı dekorasyonlara ilişkin fatura içerikleri ve keşfen belirlenen imalatlar, kiralananın kiralama amacına uygun yapılması gereken dekorasyon harcamaları olup, sözleşme gereği davacının bu kalem alacağını da talep etme hakkı bulunmadığından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. " gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece; kira bedellerinin iadesine yönelik olarak verilen bozma kararına uyulmuş ve bu talep yönünden davanın reddine, tazminat davası yönünden ise; kiraya verenin, mecuru kullanılmaya elverişli bir şekilde teslim etmek ve kira süresi boyunca mecuru bu halde muhafaza etmekle yükümlü olduğu, davalı tarafın sözleşmenin başlangıcında kiralanmaya elverişli olmayan bir taşınmazı yani mimari projesine aykırı bir taşınmazı kiraya verdiği bu nedenle davacının sözleşmeyi fesih hakkı olduğu gerekçesiyle bozmaya karşı direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararı süresi içinde davalı ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiş olup, Dairemizin 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca öncelikle inceleme yetkisi olduğu anlaşılmakla; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı kiraya veren tarafından ... Oteli'nin zemin katında bulunan C03 No'lu mağaza, konfeksiyon işinde kullanılmak üzere davacı kiracıya kiralanmıştır.

Sözleşme kapsamına göre kiralanan davacıya kaba inşaat halinde teslim edilmiş olup, sözleşmenin özel şartlar bölümü 4.6 maddesi gereğince, mağaza içi dekorasyon, inşaat ve teknik işler, bu sözleşmenin ekindeki dekorasyon ve teknik şartnamesi ile belirlendiği gibi kiracı tarafından yapılacağı ve yine özel şartlar bölümü 13. maddesinde, aralarında yetkili mercilerin kararlarının da bulunduğu mücbir sebeplerin gerçekleşmesi halinde, kiraya verenin mülkünü ve kiralanan yeri eski hale getirememesi ve tamir edememesi gibi hallerde,

mülk ve kiralanan yer eski hale getirilip tamir edilerek ticarete tekrar başlanana kadar kiracının kira ödeme yükümlülüğünün durdurulacağı, bu sürenin altı ayı geçmesi halinde, sözleşmenin akıbetinin taraflarca görüşülerek karara bağlanacağı, buna göre akdin feshine veya mücbir sebebin ya da beklenmeyen halin sona ermesinin beklenmesine tarafların müştereken karar verecekleri, müşterek bir karara varılmaz ise, taraflardan her birinin tek taraflı beyan ile tazminat talep etme hakkı olmaksızın sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.

Davacı, sözleşmenin haklı nedenle feshi nedeniyle davalı kiraya verene ödenen 104.383 TL kira parasının, 6.621 TL elektrik bedelinin istirdadı ile 68.131 TL imalat ve dekorasyon bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249/1 maddesi) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.

Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı borçlunun temerrütü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir.

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ( BK.nun m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK.nun m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir.

Bu durumda davacı kiracının kira sözleşmesine dayanarak vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yaptığı imalat bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Buna rağmen davacı kiracının sözleşmeyi haksız olarak fesh ettiği gerekçesiyle tazminat talebinin kabulü kararının bozma nedeni yapılmasının hatalı olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davalı ve davacı vekilinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca onanmasına karar vermek gerekmiştir.