Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/9116 K.2019/5565

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davalı ... yönünden davanın kabulüne, diğer davalı ... A.Ş. yönünden karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalılardan ... Büyükşehir Belediyesi İhtiyaç Mad. Paz.Tic.ve San. A.Ş. ile aralarında 26.04.2012 imza tarihli, ...

Büyükşehir Terminalinde bulunan tuvaletlerin işletilmesine ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kararlaştırılan kdv hariç 9.200TL kira bedelinin 31.08.2012 tarihli zeyilname ile aylık kdv dahil 12.500TL'ye artırıldığını, bu bedelin 11.000TL sinin kira bedeli 1.500TL sinin ise turnikelerin satın alımına ilişkin aylık taksit bedeli olduğu halde zeyilnamede turnike bedellerinden hiç bahsedilmediğini, 09.10.2014 tarih ve 261 karar nolu encümen kararı ile yeni dönem kira bedelinin ortak gider katılım payı ve kdv ile birlikte toplam 13.750TL olarak belirlendiğini,

terminaldeki diğer işletmecilerin kira bedellerinde yüksek olduğundan bahisle indirim uygulandığı halde indirimden yaralandırılmadığını, terminaldeki diğer kiracılara göre kira bedelinin yüksek belirlendiğini, çalıştırılan işçi sayısı ve işletmenin giderleri de gözetildiğinde zarar ettiğini belirterek 01.05.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin indirilerek aylık 8.000TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... A.Ş., kira sözleşmelerinin diğer davalı belediyeye devredildiğini bildirerek husumet itirazında bulunmuş; davalı ... ise davanın beş yıl dolmadan açılamayacağını, sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalı ... yönünden davanın kabulü ile kiralanana ilişkin kira bedelinin 01.05.2015 tarihinden itibaren aylık 8.000TL olarak tespitine; diğer davalı ... A.Ş. yönünden dava atiye bırakıldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Davalı ...'nin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Dava, kiracı tarafından açılan kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir.

Davacı kiracı ile davalı ... Büyükşehir Belediyesi İhtiyaç Mad. Paz.Tic.ve San. A.Ş. aralarında 01.05.2012 başlangıç tarihli (3+3+4) dönem toplamı 10 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, dönem sonlarındaki kira artışlarının piyasa şartlarına göre kiralayanın oluşturacağı komisyon marifetiyle yeniden belirleneceği kararlaştırması mevcuttur. Davacı ikinci dönem kira bedelinin 09.10.2014 tarih ve 261 sayılı belediye encümen kararı ile, ortak gider katılım payı ve kdv ile birlikte aylık kira bedelinin 13.750 TL olarak uygulanacağını, kira bedelinin terminalde bulunan diğer işletmecilerin kira bedellerine göre yüksek belirlendiğini belirterek kira bedelinin indirilmesini talep etmiştir.

Yeni dönem kira parasının indirilerek tespiti için; kira sözleşmesi yapılırken, kiracının o yılki emsal rayiçleri ve bu rayiç üzerine etki yapan ekonomik ve sair koşulları gözönünde tutmuş bulunduğu ve her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzaladığı kabul edilerek bu durumun aksinin kesin delillerle kanıtlanması, diğer bir anlatımla kararlaştırılan kira parasının, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira paralarına göre fazla olduğunun somut dayanakları ile ortaya konulması ve hâkimde bu yönde bir kanaat oluşturulması gerekmektedir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; davacıya ait ticari defterler incelenerek işletmenin zarar ettiği, uygulanan kira bedelinin yüksek olduğu, davacının talep ettiği 8.000TL (kdv hariç) kira bedelinin yeterli olabileceği bildirilmekle yetinilmiş, benzer yerlere ait kira sözleşmeleri incelenmemiştir. Şu haliyle raporun, hükme yeterli araştırmayı içermediği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece; yeniden oluşturulacak üç kişilik (inşaatçı, emlakçı ve kira hukuku konusunda uzman ) bilirkişiler kurulu marifetiyle inceleme yapılmalı, benzer yerlere ait kira sözleşmeleri de getirtilerek kira parasına etki eden tüm unsurlar karşılaştırılmalı olarak incelenmeli, kararlaştırılan kira parasının benzer yerlerin kira paralarına nazaran fahiş olup olmadığı somut dayanakları ile belirlenmeli, bu belirlemede taşınmazın ilk kiralandığı döneme göre bulunduğu yerde ticari faaliyeti etkileyen unsurlar,

emsal olarak alınan taşınmazların dava konusu taşınmazın ilk kiralandığı dönemdeki kira bedelleri üzerinde de durulmalı ve Mahkemece, bu veriler dikkate alınarak talep hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-) Davalı ... A.Ş.'nin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; 1086 sayılı HUMK'da ve 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'da davanın atiye bırakılması şeklinde bir kavram ve müessese bulunmamaktadır.

Davanın atiye terki (bırakılması) deyimi, davanın geri alınması anlamına gelir. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nun 123.maddesi (eski 1086 sayılı HUMK'nın 185/1. maddesi) uyarınca davanın geri alınması ancak karşı tarafın açık kabulü ile mümkündür. Zımni muvafakat davayı geri almak için yeterli değildir. Burada davalı tarafın temyiz nedenine göre, davacı tarafın davayı takipsiz bıraktığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, takipsiz bırakılma nedeniyle davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, atiye bırakılması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına şeklinde karar verilmesi hatalıdır. Öte yandan, davalı yararına A.A.Ü.T’nin 7. maddesi uyarınca vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

3-) Bozma nedenine göre, davalı ... A.Ş. 'nin sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.