Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/1520 K.2018/8632

..... Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmekle daha önceden belirlenen 18.09.2018 duruşma günü için tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili .......geldi. Karşı taraf vekilleri Av. ... ve Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı.

23.09.2011 tanzim tarihli kira sözleşmesi, ve revizyon kira sözleşmesine istinaden daha önceki kiracı......adresinde bulunan ve tapunun 1143 ada, 2 parselinde kayıtlı ana gayrimenkul üstünde bulunan binalardan ana binanın 3,4,5,6,7,8 nolu blokları ve tüm bu binaların alt yapı, üst yapı tesisleri ve eklentilerinin tamamının davalıya 20 yıl süreyle kiralandığını, bu yerlerin davalı kiracıya 26.09.2011 tarihli yer teslim tutanağı ile teslim edildiğini, davalının kiralananda tadilat yapmak için dört aylık süre talep etmesi üzerine kira bedelinin 01.02.2012 tarihinde işleyeceğinin kararlaştırıldığını,

davalının kiralanan taşınmazlarda tadilat ve tamirata başlayarak kiraya verilen yerleri harabeye çevirdiğini fakat kiralamaya konu yerde açılacak Tıp Fakültesi için kontenjan alamaması üzerine başladığı tadilat ve tamiratı yarım bırakarak 20 yıllık kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini davacının tek taraflı feshinin kabul

......

edilmediğinin davalıya bildirildiğini, davalı hakkında..... sayılı takip dosyaları ile sözleşmenin özel şartlar bölümü 6.2 maddesi gereğince ödenmesi gereken 100.000 Dolar'dan eksik ödenen KDV tutarı 32.992.20 TL ile Aralık 2011- Mart 2012 arası aylar kirasının tahsili için icra takipleri yaptığını belirterek, icra takiplerine davalının itiraz etmesi üzerine açmış olduğu işbu dava ile icra takiplerine yapılan itirazların iptali ile yine sözleşmenin özel 6.6. maddesi gereğince, davalının sözleşmeden cayması nedeniyle sözleşme bitim tarihine kadar ödenmesi gereken cayma tazminatından şimdilik 10.000 TL'nin tahsilini karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davanın tüzel kişiliği olmayan iktisadi işletme tarafından açıldığından davacının aktif husumet ehliyeti olmadığını, talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli olduğu için kısmi dava açılamayacağını, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra tadilat ruhsatı almak için tapuda yaptıkları inceleme sonucunda,......2007/246 E. sayılı tapu iptali ve tescil davası nedeniyle tapuya şerh verildiğini,

Belediye tarafından 5366 sayılı yıpranan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıklarının yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması hakkında kanunun 4. maddesi uyarınca tapuya şerh düşüldüğünü ve......tarafından tapuya kamulaştırma şerhi düşüldüğünün, davacının bu şerhleri bilmesine rağmen kira sözleşmesi imzalanırken bu durumdan hiç bahsedilmemiş olması taşınmazda teslim esnasında bir ayıbın bulunmuş olduğuna karine teşkil ettiğinden, bu nedenle sözleşmeden dönmesinin haklı olduğunu, davacıya borçları olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yapılan yargılama sonucu Mahkemece; itirazın iptali davaları ile alacak/tazminat davalarının birlikte görülemeyecek olması nedeniyle davanın reddine karar vermiş, hükmün davacı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.03.2013 tarih, 2013/161 esas 2013/4757 karar sayılı ilamıyla, “...6100 Sayılı HMK'nun 110. maddesinde önceki 1086 Sayılı HMUK'nda yer almayan davaların yığılması kurumu düzenlenmiş olup, anılan madde gereğince davacı aynı davalıya karşı olan birbirinden bağımsız, birden fazla asli talebini, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir.

Bunun için, birlikte dava edilen taleplerinin tamamının aynı yargı çeşidi içinde yer alması ve taleplerin tümü bakımından ortak yetkili bir mahkemenin bulunması gerekir. Objektif dava birleşmesi de denilen bu düzenleme davacının birden fazla talebini aralarında aslilik – fer'ilik ilişkisi kurulmadan aynı dava dilekçesi ile ileri sürmesine olanak tanımaktadır. Bu dava çeşidinde taleplerin tümü birbirinden bağımsız, eşdeğer ve aynı derecede öneme sahiptir.

Her bir talep farklı edimlerin gerçekleştirilmesine yönelmiştir. Dava yığılmasında görünüş itibariyle tek bir dava dilekçesi bulunmasına karşın, aslında dava dilekçesinde belirtilen talep sayısı kadar birbirinden ayrı ve bağımsız dava vardır ve yargılamada her bir talep bağımsız olarak ayrı ayrı işlem görür ve karara bağlanır.

Bu itibarla yeni yasal düzenleme, usul ekonomisine de uygun şekilde somut olayda olduğu gibi, aynı dava dilekçesi ile açılan davada alacak/tazminat davalarının da itirazın iptali davaları ile birlikte görülmesini sağladığından mahkemenin işin esasını inceleyerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden...” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde;.... sayılı tapu iptali ve tescil davasında kurulan hüküm ile devir ile ilgili olağanüstü genel kurul kararının mutlak butlanla malul olduğu bu

.....

durumda davacı vakıf ile vakfa bağlı iktisadi işletmenin kiralayan sıfatının geriye dönük ortadan kalkacağının, 5366 sayılı yıpranan tarihi ve kültürel taşınmaz varlıklarının yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması hakkında kanunun 4. maddesi uyarınca işlenen şerh kira sözleşmesinin yürürlüğe girdiği 26.09.2011 tarihinden 1 yıldan fazla önce kaydedilmiş olmuş olduğundan, kiralananın ayıplı olduğu daha sonra anlaşıldığından kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Kural olarak, Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nun 301.md. hükmü gereğince, kiraya veren, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.

Ayrıca TBK'nın 319/2 maddesi gereğince kiracı bazı koşulların varlığı halinde (esaslı olmayan ufak tefek ayıplar) kiralayanın hesabına eksiklikleri gidermekte izinlidir.

Sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 249. Ve 250. maddelerinde de benzer düzenlemeler yapılmıştır.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 23.09.2011 tanzim ve 01.02.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir. Taraflar Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir olup basiretli tacir gibi davranmak zorundadırlar. Davalı kiracı bir üniversitedir (vakıftır).

Bu durumda taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olması ve taşınmazda kamulaştırma şerhi olması sözleşmeyi geçersiz kılmayacağı gibi, davalı kiracının 05.03.2012 tarihli fesih bildirimi geçmişe etkili olmaz ancak ileriye doğru etkilidir.

Bu nedenle Mahkemece, davalı kiracının kiralanan taşınmazları tahliye ettiği tarihe kadarki kira paralarından sorumlu olduğu dikkate alınarak davacının talepleri konusunda araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.