Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/2144 K.2018/7100

Davacı ... ile davalı .... aralarındaki kiralananın tahliyesi davasına dair ... 9. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 23/06/2016 günlü ve 2015/131 E.-2016/609 K. sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 25/12/2017 günlü ve 2017/7594 E.-2017/18112 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir. Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının gerekli izin ve onayları almadan tadilat ile değişiklik yaptığını, bunun sonucunda davacı hakkında ceza davası açıldığını belirterek kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, taşınmazı esaslı bir değişiklik yapmaksızın kiralama anında teslim aldıkları şekilde kullandıklarını, bu tarihten önce kiralananda 01/10/1997 tarihli onaylı projesinden başkaca değişiklik yapılıp yapılmadığını, hangi tarihte kimler tarafından yapıldığı, bunların izinli yapılar olup olmadığının kendileri tarafından bilinmediğini, sözleşmenin devamı sırasında da davacının bilgisi ve rızası dışında sözleşmeye aykırılık teşkil edecek esaslı bir değişiklik yapılmadığını, yalnızca kiralananın kullanım amacına uygun güzelleştirmeye yönelik, estetik ve dekorasyon bazında bir takım düzenlemeler yaptığını, tüm bu hususların davacının bilgisi ve rızası dahilinde olduğunu, ihtarnamede verilen sürenin kanuna uygun olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalının dava konusu taşınmazda yapıldığı iddia edilen değişiklikleri kendisinin yaptığını kabul etmediği, ...

44. Asliye Ceza Mahkemesinin 2014/249 esas 2015/178 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere taşınmazda kanuna aykırı olarak yapılan değişikliklerin taraflar arasındaki sözleşme gereği davacı kiralayanın onayı olmadan yapılamayacağı, Anıtlar Kuruluna verilen tadilat değişikliği ile 01/03/2013 tarihli dilekçenin davacı tarafından verildiği, dolayısı ile ceza dosyasına dayanak olan değişikliklerin davacı tarafından yapıldığının kesinleşen ceza dosyası ile sabit olduğu, ayrıca bu husus sabit olmasa dahi davalı kiracıya gönderilen ihtarnamede 15 günlük süre verildiği,

dolayısı ile TBK'nun 316.maddesindeki süreye uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece 15/03/2018 tarih ve 2018/1077 Esas, 2018/2533 Karar sayılı ilam ile onanmasına karar verilmiştir.

Onama ilamına karşı davacı tarafından kararın düzeltilmesi talep edilmiş olmakla yeniden yapılan incelemede; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan

kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 01/05/2012 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6.2. maddesinde " Kiracı, kira sözleşmesi tarihinden engeç altı ay içerisinde mecurda yapılacak tadilat ve değişiklikler ile ilgili proje hazırlatıp, kiraya verenin de onayını aldıktan sonra gerekli resmi kurumlardan ve Anıtlar Kuruluna projeyi onaylatıp gerekli izinleri alacaktır.

Bu izin ve çizilecek projeler için yapılacak her türlü masraf ve harçlar kiracıya ait olacaktır. Kiracının bu izinleri almadan yapmış olduğu tadilat ve değişikliklerden dolayı gelecek her türlü para ve idari cezalardan kiracı sorumlu olacaktır. Bu maddeye aykırılık kiraya veren için haklı fesih sebebi sayılacaktır. " düzenlemesi yer almaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı, ...

II. Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 18/09/2013 tarihli kararında, taşınmazda, 01/10/1997 tarihli karar ile onaylanan rölöveye aykırı uygulamalar ( plan şeması değişikliği, cephedeki pencere ve kaplama değişiklikleri, merdiven değişikliği vb.) yapılmış olduğu tespit edildiğinden, 2863 sayılı Yasa kapsamında suç duyurusunda bulunmasına karar verildiği, davacı hakkında 2863 sayıllı Kanuna Muhalefet suçundan dava açıldığı ve ...

44. Asliye Ceza Mahkemesinin 2014/249 Esas, 2015/178 Karar sayılı kararı ile davacı kiraya verenin mahkumiyetine karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacı kiraya veren adına, Kültür ve Turizm Bakanlığı, ...

II. Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna, 01/03/2013 ve 26/03/2013 tarihlerinde, kiralanana ait rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ibraz edilmiş olup 17/05/2013 tarihli raporda, yapılan rölöve kontrolünde, ölçülerin ve çizimlerin mevcut durumu yansıtmadığı, 16/05/2013 tarihli yerinde yapılan inceleme sırasında, söz konusu başvurular inceleme aşamasında iken izinsiz inşai faaliyetlerin başladığının tespit edildiği belirtilmiştir.

Yine 24/05/2013 tarihli raporda, 23/05/2013 tarihinde rölöve kontrolüne gidildiği, 26/03/2013 tarihli başvuru ekinde iletilen rölövenin mevcut durumu yansıtmadığı, proje inceleme aşamasında iken izinsiz uygulamaların (zemin katta havalandırma tesisatının yapılmış olduğu, merdiven yerinin değiştirilerek yeni merdiven yapılmış olduğu, plan şemasının tamamen değiştiği, zemin katta bazı duvarların seramik ile kaplanmış olduğu, ... katta döşeme ve duvarların seramik ile kaplanmış olduğu, 1. katta tavanda ahşap kaplama yapılmış olduğu, pvc pencerelerin takılmış olduğu vb) fotoğraflanarak tespit edildiği ifade edilmiştir.

Bu halde, kiralananın 01/10/1997 tarihli röleve projesine aykırı uygulamalar yapıldığı sabit olup davacı, davalının sözleşmeye aykırı olarak tadilat yaptığını ileri sürmüş, davalı ise

taşınmazda esaslı bir değişiklik yapılmaksızın kiralama anında teslim aldığı şekliyle kullandığını beyan etmiştir. Kira sözleşmesinin 6.2. maddesinde, kiracıya, kiraya verenin onayı ile resmi kurumulardan gerekli izinler alındıktan, proje onaylandıktan sonra tadilat yapılması hususunda izin verilmiştir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01/05/2012 tarihinden sonra yani kiralananın kiracının tasarrufunda olduğu dönemde kiralananda tadilat yapıldığı düzenlenen raporlardan anlaşılmaktadır. Aynı zamanda, davacı adına sunulan projelerin de mevcut onaylı röleveye uygun olmadığı belirlenmiştir.

Davalı kiracı tarafından, davacı kiraya verenin tadilat yapılmasına onay verdiğine ilişkin bir delil dosyaya sunulmamış olup davacının, Kurul'a başvuru yapmış olması, proje onayı öncesinde tadilat yapılmasına izin verdiği anlamına gelmemektedir.

Öte yandan, davacının yargılamasına neden olan projeye aykırı değişikliklerin kiracı tarafından yapıldığının tespit edilmesi durumunda, bu durum kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup davalıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Bu nedenle Mahkemece, tarafların tüm delilleri toplanarak, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonra yapılan tadilatların, proje değişikliğini gerektiren esaslı tadilatlar olup olmadığı, davacı kiraya verenin yargılanmasına neden olan tadilatların kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce mi sonra mı yapıldığı,

kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonra yapıldığının belirlenmesi halinde ise kiralananın, kiracının hakimiyeti altında bulunduğu göz önünde bulundurularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesinin hatalı olduğu yeniden yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından davacının karar düzeltme isteğinin kabulü ile onama ilamının kaldırılarak hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairece verilen 25/12/2017 tarih ve 2017/7594 Esas - 2017/18112 Karar sayılı onama ilamı kaldırılarak hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alanın karar düzeltme harcının istek halinde düzeltme isteyene iadesine, 26/06/2018 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

(muhalif)

Taraflar arasında 01.05.2012 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözlemesi imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya verenin 01.03.2013 tarihli dilekçe ile Anıtlar Kuruluna müracaat ederek tadilat ve değişikliği bildirdiği, ... 44.Asliye Ceza Mahkemesinin 2014/249 Esas - 2015/178 Karar sayılı kesinleşen Ceza dosyası ile de değişikliklerin davacının bilgisi dahilinde yapıldığının sabit olduğu, yerel mahkemenin davanın reddi kararında herhangi bir yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından karar düzeltilme talebinin reddine karar verilmesi kanaatinde olduğumdan değerli çoğunluğun bozma yönündeki görüşüne katılmıyorum. 26/06/2018