Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/2330 K.2019/6722

Taraflar arasında görülen tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı şirket ile aralarında düzenlenen 01/07/2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca, dava konusu taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, davalı kiraya veren tarafından 22/10/2012 tarihli ihtarname ile mecurun yeniden imar - ihya edileceği ve tadilat sonrası binanın otel olarak kullanılacağından bahisle tahliyesinin talep edildiğini, herhangi bir tahliye davası açılmadan ve tahliye kararı alınmadan binada inşaat ve tadilat faaliyetlerine başlanıldığını, bu durumun binada mal ve can güvenliğini ortadan kaldırdığı gibi, davacı şirketin mecuru kullanımına doğrudan doğruya etki ettiğini,

bağımsız bölümünden ortak yerlerle birlikte yararlanmasının engellendiğini; binanın üst katlarında başlatılan inşaat faaliyetleri sonrası binanın üst katında bulunan su borusunun zarar gördüğünü, davacı şirkete ait işyerinin tavanında su akıntısının meydana geldiğini, satışı yapılan makine ve sanayi ürünlerinin zarar gördüğünü,şirketin ticari faaliyetini sürdürmesinin engellendiğini, maddi ve manevi zarara uğratıldığını;

davacı şirketin 15 gün kapalı kalması nedeniyle 42.000,00 TL ciro kaybı, 8.400,00 TL de kazanç kaybı ve 8.000,00 TL de kira kaybının bulunduğunu, bununla birlikte şubede hasar gören şirket ürünlerinin tamir, bakım ve temizliği için 3.000,00 TL, ayrıca kiralananın temizliği için 2.100,00 TL masraf yapıldığını ileri sürerek; davalının müdahalesinin menine, şimdilik toplam 23.000,00 TL maddi zararının faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, iddiasını ispata elverişli delil sunamadığını, kötüniyetli olduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazın yargılama sırasında tahliye edilmiş olması nedeniyle, müdahalenin meni davası konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına; tazminat talebiyle açılan davanın kısmen kabulüne, 15 günlük kira bedeli olan 8.000,00 TL ile 2.100,00 TL temizlik bedeli toplamı olan 10.100,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hükmün, taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 01.03.2016 tarih ve 2015/3561 E. - 2016/1519 K. Sayılı ilamı ile, "...Mahkemece hükme esas alınan kar kaybına yönelik olarak bilirkişi raporunda; davacının ticari defterlerine göre kiralananın kapalı kaldığı dönemde ciro kaybının olmadığı belirtilmiş ise de; bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

Davacının tarım makineleri satışı yaptığı, bu nedenle mevsimsel olarak kış aylarında satışların düşük ilkbahar ve yaz aylarında daha yüksek olup olmayacağı hususunda hiçbir inceleme ve değerlendirme yapılmamıştır.

Mahkemece, tespit raporu esas alınarak akan lağım suları nedeniyle 2.100,00 TL tadilat masrafı ve taşınmazın 15 gün boyunca kapalı kaldığından 15 günlük kira bedeli 8.000,00 TL nin davalıdan tahsiline karar verildiği halde, eksik bilirkişi raporuna dayanılarak davalının bu 15 günlük süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulmaması doğru değildir..." gerekçesiyle bozulmuş; mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda;

davacı şirketin 15 günlük kar kaybının 7.983,11 TL, kira kaybı ve tadilat giderleri toplamının ise 10.100,00 TL olduğu gerekçesiyle, müdahalenin menine ilişkin karar kesinleştiğinden bu hususta yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davacının tazminat isteminin kısmen kabulü ile 17.993,11 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; müdahalenin meni ve tazminat istemine ilişkindir.

1-) Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi uyarınca; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan, hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar, kiraya verenin tekeffülü altındadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 112. maddesine göre; " Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olabileceği gibi menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır.

Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kar kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın mal varlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kar kaybı zararının, müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kazanç kaybı (kâr kaybı) zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında, kıyasen Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir.

Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden, yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir.

Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken, davacının, davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içinde dikkate alınmalıdır.

Somut olayda ; davacı kiracı tarafından 09/04/2013 tarihinde kiralananda, İstanbul 14. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/51 D.İş sayılı dosyası ile bilirkişi marifetiyle delil tespiti yaptırılmış olup, tespit raporunda, ana taşınmazın üst katında başlatılan tadilat nedeniyle, dava konusu mecura ait depo ve wc bölümlerinin bulunduğu bodrum kat koridoru ile wc kapı girişlerinin önünde pis su akıntısının ve göllenmesinin görüldüğü, keskin bir lağım kokusunun mevcut olduğu belirtilerek, işyerinde hijyenik ve sağlıklı bir çalışma ortamının bulunmadığı belirtilmiştir.

Davacı ise, bahse konu nedenlerle işletme faaliyetinde bulunamadığını, mecurun 15 gün kapalı kaldığını belirterek müdahalenin menini ve diğer talepleriyle birlikte 15 günlük kazanç kaybının davalıdan tahsilini istemiştir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kazanç kaybı bedeli belirlenirken, üç aylık periyotlar halinde, 2012 yılı Mart-Nisan- Mayıs ayı davacı şirket kârı ile 2013 yılı aynı aylara tekabül eden kâr karşılaştırılması yapılarak, kârda azalma olduğu, bunun 15 gün karşılığının ise 7.983,11 TL olduğu belirtilmiştir.

Bilirkişi raporunda, dava konusu işyerinin kapalı kaldığı belirtilen 15 günlük süreyle sınırlı olarak hesaplama yapılmadığı gibi kiracı tarafından yapılması gereken masrafların da indirilmediği anlaşılmıştır. Rapor, bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, dava konusu mecurun kapalı kaldığı 15 günlük süreyle sınırlı olarak, bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip, mahrum kalınan karın belirlenmesi ve davacı bu yeri işletse idi ödeyeceği işletme giderlerinin tespiti ile belirlenen kardan mahsubunun yapılması suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.