Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/2678 K.2018/4653

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatı ve kira bedelinin tespitine ilişkin asıl dava ile kiralananın tahliyesi ve ecrimisile ilişkin karşı davanın mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine, karşı davanın ise mahkemenin görevsizliğine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-karşı davalı 13.01.2015 tarihinde açtığı asıl davada; mülkiyeti davalı kuruma ait taşınmazda aylık 10.300,00 TL kira karşılığı kiracı olarak bulunduğunu ancak kira bedelinin emsallerinin çok üstünde olduğunu, sözleşmenin eki durumundaki otopark şartnamesinin 11.maddesine göre kira süresinin 1 yıl olduğunu ve kiracının idarenin belirlediği artışı kabul ederse kira sözleşmesinin 1 yıl uzayabileceğinin hüküm altına alındığını, 2015 yılı kira bedeli ile ilgili olarak davalı ile görüşmek istediğinde Tefe ve Tüfe oranının çok üstünde bir rakam talep edildiğini ancak bu bedelin çok yüksek olduğunu,

14.02.2015 tarihinde başlayan yeni kira dönemi için kira bedelinin arttırımı hakkındaki isteğini bildirmiş olmasına rağmen davalının buna yanaşmadığını, davalının kira sözleşmesini fesih tehdidi ile fahiş kira bedeline zorlamak istediğini ancak bunun hakkın kötüye kullanımı olduğunu, sözleşmeye güvenerek buraya yatırım yaptığını, kiralananı terk etmesinin ekonomik yıkımına neden olacağını belirterek kiralananın aylık kira bedelinin yasal artış oranında arttırılarak 10.500,00 TL olarak tespitine,

bu kira bedelinin 14.02.2015 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli sayılmasına ve kira sözleşmesinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-karşı davacı 18.02.2015 tarihinde açtığı karşı dava ile davacının ... Spor Salonu bahçesinde bulunan otoparkı 14.02.2014 başlangıç ve 14.02.2015 bitim tarihli kira sözleşmesi ile kullandığını, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 14.02.2015 tarihinde sona erdiğinden davacının bu tarih itibari ile taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini ancak davacının halen kira konusu taşınmazı haksız ve hukuka aykırı olarak kullanmaya devam ettiğini belirterek taraflar arasındaki kira sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmazın halen hukuka aykırı olarak kullanılması nedeniyle davacının taşınmazdan tahliyesi ile fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik aylık kira bedeli olan 10.300,00.TL üzerinden ecrimisil ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ve davacının kiracılık sıfatının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi uyarınca 14/02/2015 tarihinde sona erdiği, davacının kiracılık sıfatının sona erdiği tarihten sonraki dönemler için kira bedeli tespiti talebinde bulunamayacağından bahisle reddine.

Karşı davanın ise taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 14/02/2015 tarihi itibariyle davacının kiracılık sıfatının ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona erdiği, 2886 sayılı yasa uyarınca taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaması nedeniyle davacının fuzuli şagil olduğu ancak, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğu belirtilerek mahkemenin görevsziliğine karar verilmiş, hüküm davacı-k.davalı tarafından asıl ve karşı davaya yönelik ve davalı -k.davacı tarafından ise karşı davaya yönelik olmak üzere temyiz edilmiştir.

1-Davacı-K.davalının asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.

İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır.

Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanununun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları 5538 Sayılı Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür.

Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 75.maddesindeki düzenleme devletin özel mülkiyetinde ya da devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine tahliyesini sağlamaya ilişkin bir düzenlemedir.

2886 Sayılı Kanunun 75. maddesi tahliye yönünden münhasıran “Hazine” tarafından kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanmakta iken 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 15/p-3 maddesi hükmüyle 2886 Sayılı Kanun hükümlerine göre kiraya verilen Belediye taşınmazları ve 5538 Sayılı Yasanın 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ile son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malları hakkında da uygulanması öngörülmüştür.

Belirtilen kurumlar dışındaki diğer kamu kuruluşları, taşınmazlarını 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya vermiş olsalar bile bu kanunun 75. maddesine dayanarak süre bitimi sebebiyle idareye ya da mahkemeye başvurmak suretiyle kiralananın tahliyesini sağlayamazlar.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Olaymıza gelince.

Dava konusu taşınmaz, davalı ile davacının sözleşmeyi devraldığı dava dışı 3.şahıs arasında 14.02.2011 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile her ne kadar 2886 Sayılı Yasa gereğince ihale ile kiraya verilmiş ise de kiralanan taşınmaza ilişkin tapu kaydında taşınmazın Hazine değil Spor Genel Müdürlüğü adına kayıtlı olduğu ve kiralayan ... 'nün ayrı bir kamu tüzel kişiliği bulunduğu nazara alındığında 2886 Sayılı Yasa gereğince davacının fuzuli şagil olarak kabul edilemeyeceği anlaşılmaktadır.

Ne var ki, kiralanan taşınmazın niteliği otopark olduğundan TBK'nun 327. maddesi hükmü gereğince taraflarca 14.02.2014 tarihinde 1 yıl süre ile yenilenen kira sözleşmesinin 14.02.2015 tarihi itibariyle sona ereceği ve davalı kiraya veren tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin düzenlenen 09.07.2014 tarihli ihtarname davacı kiracıya tebliğ edildiğine göre süre sonu itibariyle kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermiş olduğu anlaşıldığından davacı-k.davalının açtığı asıl davanın işbu gerekçeyle reddi gerekirken yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir.

2-Tarafların karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince ; 01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nun 4/1-a maddesine göre “Kiralanan taşınmazların, 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda” Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkin kurallardan olup, yargılamanın her aşamasında istek üzerine, ya da re'sen gözetilmesi gerekir.

Somut olayda, karşı davaya ilişkin uyuşmazlık, süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesi ve alacak istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın çözümünde taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sona erip ermediği ve tahliyeye kadar işleyecek kira alacağına ilişkin değerlendirilme yapılması gerekmektedir. Dava, 18.02.2014 tarihinde 6100 sayılı HMK'nın yürürlüğe girmesinden sonra açıldığına göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkemece işin esasına girilerek esas hakkında bir karar verilmesi gerekirken, Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

3-Bozma nedenine göre karşı davaya ilişkin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.