Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/3086 K.2018/10084

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davalı taraf vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne davacı taraf vekilinin istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen karar, süresi içinde taraf vekilleri tarafından duruşmalı olarak incelenmesi istenilmekle; daha önceden belirlenen, 16.10.2018 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi.

Karşı taraf davalı vekili Av.... ile Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; mülkiyeti kendisine ait brüt 23,076 m² kapalı alanındaki taşınmazına göz hastanesi olarak kullanılmak amacıyla 15.08.2013 tarihli sözleşme ile davalıya 10 yıl süreliğine kiraya verdiğini, anılan sözleşmenin 3. maddesinde; "...kiraya veren, kiracının iş bu sözleşme süresinin sonunu beklemeden feshetmesi durumunda, diğer talep hakları saklı kalmak kaydıyla erken fesih tarihinden geçerli olmak üzere kalan dönemlere ait kira bedelleri muacceliyet kesbedecek olması nedeni ile tazminata hak kazanacaktır…”, 6. maddesinde de;

“kiraya veren kiralananı iş bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip sözleşme eki imalat projesinin ve sistemin taraflarca karşılıklı olarak onaylandığı tarihten itibaren en geç 01.04.2014 tarihinden itibaren kiracıya teslim edilecektir” hükmünün bulunduğunu, bu sözleşme hükmü gereğince kiralananın göz hastanesi olarak kullanılması amacıyla gereken imalatlara başladığını ve mecurun süresinde davalı tarafa teslimi için tüm gayreti gösterdiğini ancak davalı idarenin 19.12.2013 tarihli yazısı ile söz konusu kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini bildirmesi üzerine, ...

4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D.İş sayılı dosyası ile tespit yaptrıdığını, tespit raporuna göre imalat bedelinin 3.073.816,84 TL olarak belirlendiğini ileri sürerek şimdilik yapılan imalatlar için 10.000 TL'nin fesih tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, erken fesih nedeniyle sözleşmenin 3. maddesine göre şimdilik 1.000 TL kira alacağının fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yeni sözleşmeler yapma fırsatını kaçırdığını,

taşeronlarla imzalanmış sözleşmeler nedeniyle zarara uğranıldığını beyanla menfi zararlarına karşılık şimdilik 1.000 TL’nin fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 25.06.2015 havale tarihli ıslah dilekçesi ile de imalatlar bedelini 3.073.816,84 TL, erken fesih nedeniyle cezai şart alacağının 65.136.00 TL olarak tahsilini istemiştir.Davalı;

davanın Türkiye Kamu Hastaneleri Kurumu aleyhine açılması gerektiğini, dava tarihi itibariyle talebin zamanaşımına uğradığını, davacı tarafından yapılan tadilatların dava konusu taşınmazın asgari kullanımı için zorunlu tadilatlar olduğunu, davacı bu taşınmazı kime kiralarsa kiralasın bu tadilatları yapmak zorunda olduğunu, söz konusu tadilatların hiçbirisinin hastane kurulmasına yönelik medikal göz, ameliyathane, yoğun bakım donanımları ve anti-bakteriyel alanları vb. kapsamadığını, bu tadilatların hangi tarihte yapıldığının da belli olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile;

davacının dava konusu taşınmazı sözleşme hükümleri uyarınca hastane kullanımına uygun hale getirmek için yapmış olduğu masrafa dair açılan davanın kabulü ile. 3.073.816,84 TL' nin ve cezai şart olarak 6.900.000 TL'nin davalıdan tahsiline, menfi zarar adı altında talep edilen tazminat alacağına ilişkin davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemece verilen karara karşı taraf vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Bölge Adliye Mahkemesince; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı kiracı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusu isteminin esastan kabulü ile, davacının dava konusu taşınmazı sözleşme hükümleri uyarınca hastane kullanımına uygun hale getirmek için yapmış olduğu masrafa dair açılan davanın kabulü ile.

3.073.816,84 TL'nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine, sözleşmede taşınmazdaki tadilatların 01.04.2014 tarihine kadar yapılması ve kiracı tarafından yapılan imalatların kullanım amacına uygun olup olmadığının denetlenip kabulü halinde kira sözleşmesinin başlayacağı kararlaştırılmış olması karşısında, 15.08.2013 tarihli sözleşmenin, ilerde yapılacak olan kira sözleşmesinin ön sözleşmesi mahiyetinde olduğundan cezai şart istenemeyeceği gerekçesi ile cezai şart alacağı ve menfi zarar tazminatı istemlerinin reddine karar verilmiş; hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin tüm davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2) Taraflar arasında akdedilen önsözleşmenin 6. maddesinde; “kiraya veren kiralananı iş bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip sözleşme eki imalat projesinin ve sistemin taraflarca karşılıklı olarak onaylandığı tarihten itibaren en geç 01.04.2014 tarihinden itibaren kiracıya teslim edilecektir” yazılıdır. Sözleşmenin bu hükmüne göre, davacının taşınmazda imalat projesine uygun olarak tadilatlar yaptığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; tadilat projesine göre yapılan tüm imalatların değeri hesaplanmış ise de; yapılan tadilatların bir kısmının taşınmazın göz hastanesi haline getirilmesi için yapıldığı ve taşınmazın göz hastanesi olarak kullanılmaması durumunda fayda sağlamayacağı ancak bir kısmının ise; taşınmazda zorunlu olarak bulunması gereken ve taşınmazın başka amaçla kiraya verilmesinde de değerini artıracak tadilatlar olduğu açıkça belirtilmiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece; bilirkişilerden ek rapor alınarak kiralananda taşınmazın göz hastanesi olarak kullanılması için yapılan tadilatlar tespit edilerek tespit edilen değere hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme yazılı şekilde karar verilmiş olması,