Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/325 K.2020/450

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın reddine birleşen davanın konusuz kalması nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; ... ilçesinde bulunan ...

Mahallesindeki 1 no.lu Aile Sağlığı Merkezi olarak kullanılmakta olan dava konusu taşınmazın, davalıya 17.02.2011 tarihinde, aile hekimliği hizmet alanı olarak kullanılmak amacıyla iki yıllığına kiralanarak, davalı ile kira sözleşmesi imzalandığını, davalının kira süresi boyunca taşınmazı kullandığını, kira süresinin bitiminde oluşturulan komisyon tarafından davaya konu Aile Sağlığı Merkezinin yeni dönem kira bedeli belirlendiğini, ancak dava konusu merkezde görev yapan davalının ihaleye davet edilmesine rağmen yeni kira bedelini yüksek bularak ihaleye katılmadığını ve yeni kira sözleşmesi imzalamadığını,

buna rağmen kira süresinin bitiminden itibaren taşınmazı tahliye etmediğini ve geçerli bir kira sözleşmesi olmadan taşınmazı kullanmaya devam ettiğini, davalı ile imzalanan kira sözleşmesinin 17.maddesinde; kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün cari yıl kira bedelinin yüzde biri oranında cezanın itirazsız olarak ödeneceği hükmünün bulunduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 8.000,00 TL cezai şartın hak ediş tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş,

birleşen davada ise; davalı tarafından kira süresi bitiminden itibaren sözleşmede belirtilen metre kare başına düşen ortak kullanım (elektrik, su, yakıt) bedellerine ilişkin de herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.745,97 TL ortak kullanım bedelinin hak ediş tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; birinci basamak sağlık hizmeti sunmakta olup kamu hizmeti ifa ettiğini, kendisinin dava konusu kullanılan binalara mevzuat hükümleri mucibince ve kura yöntemiyle yerleştirildiğini, hizmetini kesintisiz olarak vermesi gerektiğinden kendisinden kira ve cezai şart talebinde bulunulmaması gerektiğini, kiraya yapılan zammın karşılıklı rızaya dayalı olarak yapılmadığını ve emsalinin çok üzerinde olduğunu, ayrıca talep edilen cezai şartın genel işlem koşulu niteliğinde olup son derece fahiş olduğunu, il halk sağlığı müdürlüğü tarafından daha evvel kendisinden tahliye talep edilmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece özetle; davacı kurum tarafından, davalının taşınmazdan tahliyesine yönelik olarak kira sözleşmesinin 13. Maddesine dayanarak herhangi bir girişimde bulunulmadığı, sözleşmenin 13. maddesinde; taraf iradelerine uygun olarak sürenin bitmesine istinaden taşınmaz tahliye edilmez ise, tahliyenin 2886 sayılı yasanın 75. maddesinin 4. fıkrası gereğince kiralananın tahliye edileceği belirtildiği, 2886 sayılı yasanın 75. maddesinin 4. fıkrasında da; işgal edilen taşınmaz malın, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edileceğinin belirtildiği, buna göre.

İdarenin tahliyeye yönelik talebinin olmamasının, kiralananda davalının oturmasına zımnen rıza gösterildiği anlamına geldiği, hem tahliyeye yönelik olarak davacı kurumca bir girişimde bulunulmaması hem de tahliye edilmediğinden bahisle davalı taraftan cezai şart talep edilmesinin iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil ettiği gerekçesi ile asıl dosyada; davacının cezai şart talebinin reddine, birleşen dosyada da;

dava dilekçesinde belirtilen ortak kullanım giderlerinin davalı tarafından yargılama devam ederken ödendiğine dair ödeme makbuzları dosyaya kurum tarafından ibraz edildiğinden birleşen dosyada gider alacağı yönünden davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından, cezai şart talebinin reddine hasren temyiz edilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasındaki 17/02/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 2886 sayılı yasa gereği ihale ile yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmenin 13. maddesinde "Kiracı kira süresinin bitiminde derhal, sözleşmenin feshi halinde tebligatı müteakip 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, 08/09/1983 tarihli 2886 sayılı Devalet İhale Kanunun 75. maddesine göre kiracının tahliyesi sağlanacaktır" ve 17. maddesinde '' Kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın idareye teslim edilmezse geçen her gün için, cari yıl kira bedelinin %1'i oranında ceza, itirazsız olarak ödenir '' hükmü bulunmaktadır.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4. fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde ile tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Somut olayda; kira sözleşmesinin süresi sona erdiği halde kiracı taşınmazı tahliye etmemiştir. Bu durumda yukarıda açıklanan 2886 sayılı yasanın 75. maddesi açık olup, kanun gereği; İdarenin tahliyeye yönelik olarak talebinin olmaması kiralananda davalının oturmasına zımnen rıza gösterildiği anlamına da gelmeyecektir.

Kira sözleşmesinin 17. maddesindeki hüküm, TBK'nın 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir. Cezai şartı düzenleyen TBK’nın 179/1. maddesi; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmünü içermektedir.

Bunun yanında TBK’nın 182/1. maddesinde. "Taraflar, cezanın mikarını serbestçe belirleyebilirler." denilmekte ise de bu serbestlik sınırsız değildir. Maddenin son fıkrasında yer alan. "Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir." hükmü gereğince, hakim taraflarca kararlaştırılan cezai şart miktarının fahiş olup olmadığını re'sen incelemek, fahiş ise ceza miktarını tenkis etmekle (indirmekle) görevlidir.

Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını kendiliğinden saptamalıdır. Buna karşılık, TTK’nun 22. maddesi gereğince tacir sıfatını haiz borçlu cezai şartın indirilmesini isteyemez ise de, kararlaştırılan ceza tutarı borçlunun iktisaden sarsılmasını, çöküntüye uğramasını mucip olacak ise indirim isteyebileceği uygulamada kabul edilmektedir.

O halde mahkemece; kira sözleşmesinin 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi gereğince süre bitimi itibariyle sona erdiği ve sözleşmenin 17. maddesinde yer alan taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1'i oranında cezanın uygulanacağına ilişkin hükmün geçerli bulunduğu ve davacı kiracının tacir olmadığı nazara alındığında, hakimin cezai şart bedelinden indirim yapması da gerektiği gözetilerek alacak miktarı belirlenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.