Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/3287 K.2019/4250

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında bulunan 24.01.2011 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi ile mağaza kiralandığını, kira borcuna teminat olarak davalıya teminat mektubu verildiğini, kiralanan iş yerinin beklenen ilgiyi görmemesi ve ilginin artması için kiraya verenin yeterli özeni göstermemesi nedeniyle kiralananı boşaltma zarureti oluştuğunu, noterden çekilen ihtarname ile taşınmazın boşaltılacağının davalıya bildirildiğini, kalan tüm borçlar ödenmiş olmasına rağmen teminat mektubunun iade edilmediği gibi davalı tarafından tebliğ olunan ihtarnameyle üç aylık kira,

ortak gider ve reklam alacağı toplamı 61.424.57 TL+KDV talep edildiğini, 31.12.2011 tarihinde kiralananı boşalttığı halde teminat mektubunun kötü niyetli olarak tutulduğunu belirterek 61.424.57.TL+KDV yönünden borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, davacının davalı tarafa 46.928.27 TL borçlu olmadığının ve 14.496.30 TL borçlu olduğunun tespitine dair verilen hükmün davacı ve davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.09.2015 tarih 2015/5614 Esas ve 2015/7566 Karar sayılı ilamı ile "...Davacı kiracının kiraladığı işyerinin bulunduğu AVM'nin beklenen ilgiyi görmemesi gerekçesiyle kira sözleşmesini feshi T.T.K. 18/2 maddesi hükmü karşısında haksızdır.

O nedenle mahkemece, mahallinde keşif yapılarak kabul edilen teslim tarihinden itibaren kiralanan taşınmazın aynı koşul ve şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği tespit edilerek davalı kiraya verenin uğradığı zarar giderildikten sonra karar verilmeli... " gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda. Taraflar arasında 24.01.2011 tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından kira sözleşmesinin 23.09.2011 tarihli ihtar ile feshedildiği bildirilerek 05.01.2012 tarihinde kiralanana ait anahtarların notere teslim edildiği anlaşılmaktadır.

Kural olarak sözleşme süresi henüz sona ermeden kiracı tarafından tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshedilmesi halinde kiracı, kira sözleşmesinin süresi sonuna kadar olan kira parasını kiralayana ödemekle yükümlüdür.

Ancak kiralayan da bu süre içerisinde her halükarda kira parasının ödeneceği gerekçesiyle kiralananı kiraya vermekten kaçınmamalı, aynı koşullarla kiralananın kiraya verilebilmesi için beklenen çabayı göstermeli, böylece kiracı borçlunun zararının artmasına sebep olmaması gereklidir.

Mahkemece yapılan yargılama sırasında inşaat mühendisi ve mali müşavir bilirkişiden alınan raporda; davacı kiracının 31.12.2011 tarihinde sözleşmenin feshedileceğini bildirdiğine göre, bu tarihten sonraki 12 aylık sürede kazançtan yoksun kaldığı, bu süreye isabet eden tutarın 173.955,60TL olduğu belirtilmiş ise de hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Bu sebeple, Mahkemece kira sözleşmesine konu mağazanın aynı şartlarla ne kadar süre içinde yeniden kiraya verilebileceği hususunda konusunda uzman bilirkişi heyetinden ( inşaatçı- emlakçı- kira bilirkişisi) rapor alınmak suretiyle belirlenecek makul süre kadar kira parasından davacının sorumlu tutulması gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve incelemeye dayalı bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.