Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/3298 K.2019/9186

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen istirdat davasında verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; anne-bebek ürünleri satış mağazası olduklarını; merkezi İstanbul'da bulunan şirketleri ile merkezi Ankara'da bulunan davalı kurum arasında davalıya ait Balıkesir'de bulunan 6 katlı işhanının kiralanması konusunda 19.01.2015 tarihinde sözleşme imzalandıklarını; kira sözleşmesi ile, işhanının girişindeki dükkan dışında 6 katı, 5+5 yıllığına kiraladıklarını, taşınmazda faaliyet alanına uygun olarak tadilat yapacağını ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihini 1.4.2015 tarihi olarak kararlaştırıldıklarını.

2015 yılı Nisan ayı kira bedelini nakit, üç aylık depozito bedelini ise çek ile ödediklerini; davalı kurum tarafından gönderilen yer teslim tutanağının tebliği sonrasında söz konusu yeri teslim almak için taşınmazı incelediklerinde;

girişte bulunan ... mağazasının bodrum katta 3 bağımsız bölümü depo olarak kullandığını, kullanılan bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir numara ve tabela bulunmadığını, kapıların kilitli olmasına rağmen ... tarafından fiilen kullanıldığını, ayrıca, ... tarafından ortak alanların kullanılmasına müsaade edilmeyeceğinin söylenmesi üzerine yer tesliminin ve anahtarın alınmadığını, teslim sözleşmesinin imzalanmadığını, mecurdaki mevcut maddi ve hukuki ayıplar ile birlikte iradesinin hata ve hile ile fesada uğratılması nedenlerine bağlı olarak sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini belirterek;

peşin ödenen 2015 yılı Nisan ayı kira bedeli ile 3 aylık kira bedeli karşılığı depozito olarak verilen çekin iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; kira sözleşmesinde ve teslim tutanağında belirtildiği üzere mecurun davacı tarafça teslim alındığını, söz konusu feshin haksız olduğunu, kira ilişkisinin devam ettiğini savunarak; davanın reddini istemiştir.

İlk derece Mahkemesince; davanın kabulü ile, 101.480,00 TL asıl alacak ve 540,16 TL işlemiş faizin ve asıl alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davalı tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; dosya kapsamına, toplanan delillere, mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirme bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddi ile davalı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına karar verilmiş; hüküm, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira bedeli ile depozitonun iadesi istemine ilişkin olup, uyuşmazlık; davacı kiracının sözleşmenin feshinde haklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

6098 sayılı TBK’nın 301.maddesi gereğince; kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nın 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Hükümden de anlaşılacağı üzere; kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir.

O nedenle, kiraya veren davalı, kiralananı başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır. Çünkü, buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır.

O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren, sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.

Aynı yasanın 305. maddesine göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Yine, aynı yasanın 307. maddesine göre ise; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.04.2015 başlangıç tarihli 5+5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davaya konu kira sözleşmesinin 27. maddesinde; binanın mevcut haliyle görüldüğünün ve teslim edildiğinin, 28. maddesinde ise; iş hanı binasında hali hazırda oturan kiracı Tefalin tahliyesi halinde kiralama talebi öncelikle rayiç bedel üzerinden iş hanında oturan kiracıya teklif edileceğinin hüküm altına alındığı görülmüştür.

Bu durumda, sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca, taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Buna göre mecurun davacıya teslim edildiği ve kural olarak akdin süresinden önce feshinin mümkün olmadığının kabulü gerekmektedir.

Davacı tarafından teslim alınan mecurun, bağımsız bölümlerinin onaylı mimari projesindeki numaraları ile kira sözleşmesindeki bağımsız bölüm numaralarının birbirini tutmadığından usulüne uygun teslim yapılmadığı gerekçesiyle sözleşme feshedilmiş ise de; davacı ile imzalanan 01.04.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde belirtilen bağımsız bölümler ile ... ile imzalanan 01.01.2014 tarihli kira sözleşmesinde belirtilen bağımsız bölümlerin birbirinden farklı olduğu; davacının, binayı mevcut haliyle görüp teslim aldığına ilişkin sözleşmede hüküm bulunduğu nazara alındığında, sözleşmenin başlangıcında kiralananda ayıp bulunduğundan bahsedilemez. Sözleşmenin davacı tarafından bu nedenle feshedilmesi haksız fesih niteliğindedir.

Yukarıda açıklanan yazılı hükümler uyarınca; fesih hakkının kullanılmasından önce kiralanandaki eksikliklerin giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil tanınması gerekir. Kanuni istisnalar dışında mehil tanınmadan akdin doğrudan feshi M.K.’nun 2.maddesinde yer alan iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.

Bu itibarla, davacı tarafın sözleşmeyi haksız feshettiği kabul edilip, bu çerçevede talebin değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.