Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/467 K.2019/7411

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davasında ilk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen kararda bölge adliye mahkemesince yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; taraflar vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile davanın reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, kiracısı olan davalı ile aralarındaki 01/06/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğunu, ilk yılın kira bedelinin 35.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, %10 artış oranı öngörüldüğünü, dolayısı ile 2013 yılı kira bedelinin 38.500,00 TL ve 2014 yılı kira bedelinin ise 42.350,00 TL olduğunu, davalı kiracının 2013 yılı için 16.500,00 TL ödeme yaptığını, 2014 yılı için ise ödeme yapmadığından 64.350,00 TL kira borcu bulunduğunu, davalının kira borcunu ödemediği gibi taşınmazı tahliye de etmediğini, bu alacağın tahsili için Adana 14.İcra Müdürlüğünün 2014/18799 Esas sayılı dosyasından yapılan icra takibine haksız olarak itirazda bulunduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile %20 inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacı tarafından davaya konu yer hakkında yıkım kararı olduğunu bilmesine rağmen bunu gizleyerek kiraya verildiğini, taşınmazda çalışmak üzere çalışma ruhsatının belediyeden 25.09.2012 tarihinde alındığını ancak yıkım kararı ortaya çıktığından 24.05.2013 tarihinde çalışma ruhsatının iptal edildiğini, elektrik, su aboneliklerinin de iptal olduğunu, bu nedenle iş yerini Eylül 2013 tarihinde başka bir yere taşıdığını, taşınmazın tahliye edilerek anahtarın teslim edildiğini, taşınmazı kullanmadığını, taşınmazın boş olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalının eylül ayında taşınmazı tahliye ettiğini yazılı belge ispat edemediğini, ... VE ...' tan istenilen evraklarda davacının elektrik ve su aboneliğini 24/01/2014 tarihinde kendi adına aldığı bu nedenle anahtar tesliminin 24/01/2014 tarihi olduğunun kabulü gerektiği, kabul edilen tahliye tarihi olan 24/01/2014 tarihinden 3 ay sonra aynı şartlarla kiraya verilebileceği ve taşınmazın tahliye edildiği tarihe kadar davalının kira bedeli olan 34.491.78 TL' den sorumlu olduğu, davalının 2013-2014 yılı kira bedeline mukabil ödemiş olduğu 16.500,00 TL'nin 34.491.78 TL'den mahsubu ile davanın kısmen kabulüne takibin 17.991.78 TL yönünden devamına karar verilmiş, hüküm taraflarca istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01/06/2012 başlangıç tarihli olması nedeni ile sözleşme kurulmadan önce kiralananın ayıplı olduğu ve davacının da bunu bildiği davalının feshinin haklı olduğu bu nedenle davalının fesih ihbarında bulunmasına gerek olmadığı, davalının feshi haklı olduğundan fesih tarihinin 01/10/2013 olarak kabul edilmesi ve kiracının bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumlu tutulması fakat bu tarihten sonraki kira bedellerinden ve özellikle de kiraya verilebilecek makul süre tazminatından sorumlu tutulmaması gerektiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Uyuşmazlık, anahtar teslim tarihi ile davalı kiracının kira borcu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir, tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.

Somut olayda; taraflar arasında 01.06.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın tahliye edilerek anahtarının kiraya verene ne zaman teslim edildiğine ilişkindir. Davacı kiraya veren tarafından, anahtar tesliminin kendisine yapılmadığı, tahliyeyi 06.04.2015 tarihinde öğrendiği ileri sürülmüş; davalı kiracı tarafından ise 01.10.2013 tarihinde anahtarı davacı kiraya verene teslim ettiği savunulmuştur. Bu durumda davalı kiracı, taşınmazı tahliye ettiği tarihi usulüne uygun şekilde yazılı belge ile ispat edemediğine göre, kiralanan taşınmazın davacı kiraya verenin kabul ettiği 06.04.2015 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü gerekir.

O halde bölge adliye mahkemesince, tahliye tarihinin 06.04.2015 olduğu ve davalı kiracının bu tarihe kadar kira borcundan sorumlu olduğu gözetilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken davalı kiracının beyan ettiği tahliye tarihi esas alınarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bölge adliye mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmiştir.