Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/4946 K.2018/9090

.... Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda kiralananın tahliyesi davasının kabulüne, tazminat davasının ise reddine karar verilmiş, hükmün davacı ... vekili ve davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar, dava dışı mirasçıları ...... ile davalı arasında 01.08.1995 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, 28.01.2015 tarihli encümen kararı ile kiralananda yapı kullanma izin belgesine aykırı olarak tadilat yapıldığının tespit edildiğini, bahsi geçen tadilatların tarihi eser konumundaki kiralananın onaylı inşaat projesine aykırı olduğunu belirterek akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshini, davalının kiralanandan tahliyesini ve mecura verilen zarar miktarı tespit edilerek davalıdan tazminine karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, davacıların tamirat ve tadilata muvafakatleri olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kiralananın tahliyesi istemine ilişkin davanın kabulüne tazminat istemine ilişkin davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm davacılardan ... vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre adı geçen davacının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davaya konu kiralanana ait sözleşmenin kiraya veren olarak davacılar ..... tarafından imzalandığı, davacılardan ......yargılama sırasında 29.10.2015 tarihinde vefat ettiği, mirasçılarının diğer davacılar yanında ... olduğu ve adı geçenin davaya dahil edildiği görülmüştür.

Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup re’sen yargılamanın her aşamasında gözönünde bulundurulması gerekir. Davacılardan ...... yargılama sırasında vefat ettiği, akabinde mirasçıları davaya dahil edilerek yargılamaya devam edildiği halde ölü kişi hakkında hüküm kurulmasına olanak olmadığından .... hakkında hüküm kurulması doğru değildir.

3) Davalının bilirkişi deliline yönelik temyiz itirazının incelenmesinde;

./..

-2-

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Somut olayda. Taraflar arasında 01.08.1995 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar 2. maddesinde "İş bu büro 2. derece eski eser olup büro vs. görünümünde hiçbir değişiklik yapılamaz. Ticari maksatla işleyip gereğinde içerisinde mal sahibinin muvafakatiyle tadilat yapılabilir." düzenlemesi mevcuttur.

Davacılar dava dilekçesinde tarihi eser niteliğindeki kiralananda onaylı inşaat projesine ve imar kanununa aykırı yapılan tadilatların akde aykırılık teşkil ettiğini belirterek akde aykırılık nedeni ile sözleşmenin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesini istemişlerdir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda 28.01.2015 tarihli..... kararı gözetilerek rapor tesis edildiği, dosya arasında yapı kullanma izin belgesi ve mimari proje bulunduğu halde bilirkişi heyeti tarafından belirtilen belgelerin değerlendirilmediği anlaşılmaktadır.

O halde Mahkemece yapılacak iş; 30.10.1990 tarihli yapı kullanma izin belgesi, 29.02.1988 tarihli mimari projesi ve varsa tadilat projeleri de getirtilmek suretiyle davacılar tarafından akde aykırılık olarak belirtilen hususların yeniden değerlendirilmesi suretiyle bilirkişi heyetinden tadilatların akde aykırılık teşkil edip etmediği hususunda Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınarak sonucuna uygun hüküm tesisi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

....