Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/504 K.2018/1840

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde asıl ve birleşen davanın davalısı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı asıl davada; davalı ile aralarında 01.08.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralanan yerin kira sözleşmesinde açıklandığı şekilde boyalı, cilalı, eksiksiz ve bakımlı olarak oturulabilir halde davalıya teslim edildiğini ancak davalının kendisine bilgi vermeden ve yazılı onayını almadan banyodaki döküm küveti ve lavaboyu sökmek suretiyle taşınmazda tadilata başladığını öğrendiğini, yapılan değişikliklere kesinlikle muvafakati olmadığını, akde aykırı olan bu hususun giderilmesi için 27.02.2015 tarihinde gönderilen ihtarnameye rağmen davalının akde aykırılığı gidermediğini belirterek akde aykırılık nedeniyle tahliyeye,

birleşen davada ise; davalının aynı ilçe sınırları içerisinde kendisine ait dairesinin bulunduğunu öğrendiğini belirterek TBK’nun 352/3. maddesi gereği kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; evin çok eski yapıda olduğunu, birçok kez hatalı lavabo bağlantısı nedeniyle evi su bastığını, durumun davacıya bildirildiğini ve aslıyla uyumlu olacak şekilde tadilat yapıldığını ayrıca birleşen davaya konu taşınmazının ise kirada olup ihtiyacını karşılayacak nitelikte bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından her iki davaya yönelik olarak temyiz edilmiştir.

1- Davalının asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde. Taraflar arasında imzalanan 01.08.2012 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşme ile taşınmazın boyalı, cilalı, bakımlı ve eksiksiz olarak kiraya verildiği belirtilmiş, sözleşmenin özel şart 12. Maddesinde ise; kiracının, kiralanan yerin içinde ve dışında, esasen herhangi bir değişiklik yapamayacağı ancak arzu ederse banyo, wc ve mutfakta mevcut lavabo, klozet, dolap, tezgah, ayna, raf vb yerlerine daha yeni modelleri alıp taktırabileceği ancak bunların sayısı, ölçüleri ve kalitelerinin mevcuttan daha az, küçük veya kullanışsız olmayacağı, bu yenilemelerin giderlerinin tamamen kiracı tarafından üstlenileceği, kiradan veya depozit/teminattan düşülmeyeceği, bunların kiralanan yerin tahliyesinde sökülmeyip,

kiralanan yerle birlikte bırakılacağı, ayrıca teknik zaruret veya estetik tercihi nedeniyle başkaca herhangi bir değişiklik yapılması gerekirse, yapılacak değişiklikten kiraya verenin haberdar edileceği, yapılacak değişiklerin, kiralanan yerin ve apartmanın mevcut mimari ve statik projesine, tesisatına ve kullanılmış malzemesine uygun olmak şartıyla ve her halde kiraya verenin onayı alındıktan sonra yapılabileceği kararlaştırılmıştır.

Her ne kadar Mahkemece, davalı-kiracının tadilat ve değişiklikleri yaptırmadan önce kira sözleşmesine uygun şekilde davacı-kiraya vereni haberdar edip onayını almadığından bu durumun taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 12.maddesine aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporundan yapılan işlerin niteliği gereği sözleşmenin 12. Maddesinin ikinci fıkrasında bahsedilen teknik zaruret ve estetik amaçlı tadilatlardan olmayıp, aynı maddenin birinci fıkrasında bahsedilen tadilat ve yeniliklerden olduğu,

bu haliyle kiraya verenin onayı gerekmediğinden akde aykırılık olgusunun oluşmadığı gözetilerek açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

2- Davalının birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; Türk Borçlar Kanununun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada dava hakkı kiraya verene ait olup, açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.

Olayımıza gelince; her ne kadar mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davalı-kiracının aynı ilçe hudutları dahilinde oturabileceği kendi konutunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; mevcut bilirkişi raporunda davaya konu tahliyesi istenen taşınmazın alan ve konum itibariyle davalıya ait taşınmazdan daha üstün vasıflarda olduğu belirtilmiş olup, davalı kiracı da sahibi olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarını karşılamaya yetmediğini savunmuştur.

Bu durumda tarafların tüm delilleri toplanarak, davalının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre bahsi geçen evin davalının kullanımına elverişli olup olmadığı kirada bulunup bulunmadığı yönünde yapılacak araştırma ve değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3- Davalının hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince; Tahliye davaları aynı dava içinde birden fazla sebebe dayanılarak açılabilir. Bu sebeplerden bir kısmı sabit görülerek davanın kabulüne karar verilmesi halinde reddedilen sebeplerden dolayı ayrıca davalı yararına vekalet ücreti verilmez. Bu yön gözetilmeksizin her iki dava yönünden ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmesi de doğru değildir.