Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/5047 K.2018/13199

Taraflar arasındaki ...... tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalı ile yapılan 01/10/2007 tarihli kira sözleşmesi ile Antares ......'deki dava konusu mağazayı kiraladığını ancak haklı sebepler ile sözleşmeyi feshetmek durumunda kaldığını, kiralananın bulunduğu.........Merkezinde davalının kusurlu yönetimi sebebiyle beklenen müşteri potansiyeline ulaşılamadığını, iş merkezinin öngörülen tarihten çok sonra faaliyete geçebildiğini, uzun süre ısı sisteminin, ......erin ve yürüyen merdivenlerin çalışmadığını, sinemanın uzun süre açılmadığını ve bir çok dükkanın boş oldurduğunu, tüm bunların müşteri potansiyelini olumsuz etkilemesi sebebiyle kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini,

kiralananın kullanıldığı süreye ait kira bedelini ödediğini, kiralananın ise davalı tarafından ihtirazı kayıtsız teslim alınıp 3.kişiye kiraya verildiğini, davalı tarafından sözleşme gereği ...... bedeli açıklaması ile gönderilen 10.519,19 TL ve 96.835,03 TL tutarlı iki adet ......ya itiraz edilip iade edildiğini, davacının haklı sebepler ile sözleşmeyi feshetmesi karşısında davalının sözleşme gereği ...... bedeli talep edemeyeceğini ayrıca sözleşmeden doğan borçların teminatı olarak davalıya teminat mektubu verdiğini, teminat mektubunun iade edilmediğini belirterek,

kira sözleşmesi sebebiyle davalıya borçlu bulunmadığının tespiti ile davalıya verilen 14.300 ...... bedelli teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespiti ile mektubun davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiş, yargılama sırasında teminat mektubunun hükümsüz kaldığını belirterek bu yönden davanın konusuz kaldığını bildirmiştir.

Davalı; kendisine ait.........Merkezindeki mağazanın davacı tarafından kiralandığını, süresinden önce akdin feshedilerek tahliye edildiğini, taşınmazın ise bir süre sonra başka bir firmaya daha düşük bedelle kiraya verildiğini, davacı şirkete akdin erken feshi sebebiyle 10.519,19 TL ve 96.835,03 TL tutarında iki adet ...... ......sı gönderildiğini, bu ......lara dayanılarak başlatılan icra takibi üzerine itirazın iptali davası açıldığını, teminat mektubunun paraya çevrilmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne yönelik olarak verilen karar Yargıtay 6.H.D.nin 22/10/2013 tarih ve 2013/11679-14069 E/K sayılı ilamı ile, ‘…Kiracı erken fesih nedeniyle kira sözleşmesinin 3.6 ve 3.7.maddelerinde düzenlenen ......i şartları ödemekle yükümlüdür.

Kiracı bu yükümlülükten ancak haklı nedenle fesih halinde kurtulabilir. …2008 Şubat ayı açılış tarihi olarak kabul edildiği takdirde davacı kiracının 2008 Şubat ayı ila tahliye tarihi olan 2010 Şubat ayı arasında 2 yıl süre ile kiracılığını devam ettirdiği anlaşılmaktadır.

Ayrıca, davacının iddia ettiği eksiklik ve olumsuzluk veya organizasyon kusurlarının var olduğu kabul edilse dahi kiracı yaklaşık 2 yıl süren kiracılığı sırasında bu eksiklikler nedeniyle kiralayana yazılı bir uyarıda bulunmamış, bir tespit yaptırmamış, daha sözleşmenin başlangıcında fesih yoluna gidebilecekken gitmemiştir.

Kira ilişkisinin başında meydana gelen bu olumsuzluklara rağmen 2 yıl boyunca kiracılığını devam ettiren davacı kiracının 2 yılın sonunda yeterli müşterisi olmadığı ve ciro yapamadığı gerekçesiyle sözleşmeyi feshi haklı fesih olarak kabul edilemez. Bu nedenle mahkemece davacı kiracının feshinin haklı fesih olmadığı kabul edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.’ gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; Davanın kabulü ile davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; sözkonusu karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 01.10.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı kiracının 05.02.2010 tarihinde kiralananı tahliye edip anahtarları ...... yönetimine teslim ettiği, kiraya verenin de erken tahliye nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan ......i şarta ilişkin hükümlere istinaden düzenlediği ......ları davalıdan tahsil etmek üzere girişimde bulunduğu hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Yukarıda gerekçesi açıklanan bozma ilamı ile feshin haksız olduğu kabul edilmiş ve Mahkemece bozma ilamından sonra yapılan yargılamada bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de; bozma ilamının gereklerinin yerine getirilmediği, yargıtay denetimine elverişli gerekçe yazılmadığı görülmüştür. Zira uyulan bozma ilamı uyarınca davacı, haksız fesih sonrası sözleşme ile kararlaştırılan ......i şartı ödemekle yükümlüdür.

Bu durumda Mahkemece, Dairenin bozma ilamına uyulmasına karar verildiğine göre yukarıda özetlenen bozma ilamı doğrultusunda feshin haksız olduğunun kabulü ile sözleşmenin 3.6, 3.7 ve diğer ......i şarta ilişkin kararlaştırılan maddelerinin buna göre değerlendirilerek,

...... içeriklerinin ait olduğu alacak kalemleri bakımından sözleşme kapsamındaki ......i şarta ilişkin hükümlere uygun olup olmadığının tespiti ile konusunda uzman bilirkişilerden ayrıntılı rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile davacının sadece kira borcu bulunup bulunmadığının tespitine yönelik hazırlanan yetersiz bilirkişi raporu dikkate alınarak hüküm tesisi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.