Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/5780 K.2018/11167

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalılardan ...’in 28.04.1998 tarihli kira sözleşmesi gereği kiracısı olduğunu, taşınmazın eczane olarak kullanılmak üzere kiralanmasına rağmen, kiracının kardeşi olan diğer davalı tarafından "Attariye" olarak kullanıldığının vakıf mütevellisi tarafından tespit edildiğini, bunun üzerine davalılardan ...'e hitaben düzenlenen ...

9. Noterliğinin 14/12/2015 tarih ve...yevmiye numaralı ihtarnamesi ile tahliye isteminde bulunulduğunu ancak verilen makul süreye rağmen fuzuli işgalci tarafından taşınmazın tahliye edilmediğini, davalı kiracının diğer davalı fuzuli işgalciye kira sözleşmesini devredebilmesi için davacı müvekkilinin açık ve yazılı muvafakati gerektiğini, davacının ise bu yönde bir muvafakatinin olmadığını belirterek davalı ...'in akde aykırılık ve diğer davalının ise fuzuli işgalci olması nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılardan ...; sözleşmenin Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile imzalanmış olması nedeniyle davacının taraf olma ehliyeti bulunmadığını ayrıca fesih bildirim sürelerine uyulmadan dava açıldığını, davalıların birlikte ve gayriresmi ortak olarak dava konusu yeri 5 senedir atariye olarak işlettiklerini, davacının sunmuş olduğu kira sözleşmesinde kiralananın farklı bir amaçla kullanılması için bir sınırlama bulunmadığını bu nedenle açılan davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne yönelik olarak verilen karar Yargıtay 3.H.D.nin 06/12/2017 tarih ve 2017/6934-17121 E/K sayılı ilamı ile, davalılardan ...’ e yönelik temyiz isteminin akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi talebinin yasal şartları oluşmadığından istemin reddine karar verilmesi gerekeceği, diğer davalı ...’e yönelik temyiz isteminin ise duruşma günü tebliğ edilmeden yargılamaya devam edilemeyeceği gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir .

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; TBK 316,322 maddeleri uyarınca kiralanın tahliyesine yönelik açılan davada davalı kiracı ...'e usul ve kanuna uygun olarak yapılmış fesih bildirimine ilişkin tebligat bulunmadığından davalılara yönelik yasal koşulları itibariyle oluşmayan davanın reddine, karar verilmiş; söz konusu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davacının davalılardan ...’e yönelik temyiz itirazının incelenmesinde;

Davacının dayandığı ve dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi 28.04.1998 başlangıç tarihli ve eczane olarak kullanılmak üzere düzenlenmiş olup, ilgili sözleşmede kiracı sıfatıyla davalılardan ...’in imzasının bulunduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin hususi şartlar kısmının ilgili maddesinde kiralananın kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp da taksimatı ve ciheti tahsisi değiştirilir ise kiraya verenin akdi bozabileceği kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323.

Maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, mahkemece kira sözleşmesinin davalı ...’e devredildiği kabul edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesinden önce, devir yasağına rağmen kiralananın üçüncü kişiye kiraya verilmesi halinde üçüncü kişiye karşı açılacak tahliye davasının dayanağı. 6570 Sayılı Kanununun 12/3 maddesidir.

6570 Sayılı Kanununun 12/3. maddesinde "Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatıyla girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir." hükmü düzenlenmiş olup, bu hüküm gereği devir alan veya alt kiracıya karşı açılacak tahliye davası için, asıl kira sözleşmesinin fesih veya başka suretle ortadan kalkması şart değildir.

6570 Sayılı Yasanın 12. maddesine göre açılacak tahliye davaları kiraya veren tarafından yalnızca fuzuli şagil aleyhine açılabileceği gibi ayrıca akde aykırılık nedeni ile kiracı aleyhine de açılabilir. Her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda benzer bir düzenleme getirilmemiş ise de, sözleşmeye aykırı olarak taşınmazda bulunan alt kiracı veya devralan kiracıya karşı dava açılamayacağına ilişkin bir düzenleme de bulunmamaktadır.

Bu durumda davalı ...’in fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinde belirtilen otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin kiracılara gönderilmesi gerekmektedir. Kiralananı fuzuli işgal eden davalı ... için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir.

Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında, Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalı ...’in kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.