Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/5842 K.2018/9609

......

Taraflar arasındaki alacak-tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının davacıya ait ..... adresindeki kiralananda 2001 yılından beri kiracı olarak bulunduğunu, davalının 2011 yılı kira döneminden ödenmemiş bakiye toplam 23.500 TL ve 2013 yılı için de 14.331 TL olmak üzere toplam 37.831 TL kira borcu olduğunu, söz konusu alacağın ödenmesi konusunda keşide edilen temerrüt ihtarnamelerinin davalıya usule uygun şekilde tebliğ edilmiş olmasına rağmen davalının bu güne kadar ödeme yapmadığını ileri sürerek, temerrüt nedeniyle davalının tahliyesine ve toplam 37.831 TL kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı; 01.05.2004 başlangıç tarihli sözleşmeye göre kira borcu olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece; davanın reddine dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.05.2015 tarih ve 2015/2618 E. 5173 K sayılı ilamı ile; '' Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2001 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı vekili yargılama sırasında kira sözleşmesinin sadece bir dükkana ait olduğunu ,dava konusu mecura bitişik olan diğer komşu taşınmazın kiracısı çıktıktan sonra ,davalı tarafından yazılı kira sözleşmesi yapılmadan sözlü anlaşma ile ayrıca kiralanıp, iki dükkanın birleştirilerek kullanıldığını, davalının kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini banka üzerinden, şifahi olarak anlaşılan diğer kısmını da elden ödediğini, kira bedelinin 2004 yılında dahi 9.600 TL olduğunu beyan etmiştir.

Davacı vekilinin bu beyanı üzerinde durulup tapu kayıtları celbedilerek ve iki ayrı bağımsız bölüm numarası olup

.....

olmadığı araştırılarak,gerekirse keşif yapılmak suretiyle mecurun yazılı sözleşme kapsamında bir bağımsız bölümden mi yoksa iki bağımsız bölümden mi oluştuğunun tespit edilip varsa davalının geçmiş yıllara ilişkin yaptığı ödemeler de istenerek ve ayrıca en son olarak davacıya 3. kişi kiracının boşalttığı diğer taşınmaza ilişkin olarak da kira ilişkisi kurulup kurulmadığı konusunda yemin hakkı hatırlatılarak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.'' gerekçesi ile bozulmuştur.

Bozma sonrasında davacı 10 yıllık uzama süresi dolduğu gerekçesiyle aynı mahkemenin 2015/213 E. Sayılı dosyası ile tahliye davası açmış, mahkemece davaların birleştirilmesine karar verilmiştir.

Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davalının tek dükkan için talep edilen dönemde 23.500 TL kira bedeli ödediği, iki dükkanı birleştirip kullandığı, diğer dükkan için de aynı eşdeğer miktarın ödenmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüne, 23.500 TL kira alacağının tahsiline, birleşen davada 10 yıllık uzama süresi dolduğu gerekçesiyle kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Asıl dava yönünden yapılan incelemede;

İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur. HMK’nun ispat yükünü düzenleyen 190. maddesine göre ispat yükü; kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar, başka delillerle ispat edilemez.

Kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacı yazılı kira sözleşmesi dışında, komşu dükkanın dava dışı kiracı tarafından tahliye edilmesi üzerine davalının komşu bitişik dükkanı da sözlü anlaşma ile kiraladığını, tek dükkan haline getirdiğini ileri sürmüş, davalı sözlü kira ilişkisine karşı çıkmıştır.

HMK' nun 200. maddesi uyarınca akdi ilişkinin varlığı ve aylık kira miktarının yazılı delille kanıtlanması gerekir. Somut olayda davacı sözlü kira ilişkisine dayanmış ve kira ilişkisinin varlığını kanunda belirtilen usullere göre kanıtlayamamıştır. Öte yandan davalı 01.05.2004 tarihli sözleşmenin geçerli olduğunu savunmuş, davacı ise bu sözleşmenin stopaj amacı ile düşük bedelli imzalandığını ileri sürmüştür.

Bu durumda mahkemece öncelikle taraflar arasında hangi sözleşmenin geçerli olduğunun tespit edilmesi, davacıya tek dükkan için mi yoksa iki dükkan için birlikte mi kira bedeli isteyip istemediği hususu da açıklattırılarak ve davacının kiralanana bitişik dükkan yönünden kira ilişkisini ispat edemediği hususu nazara alınarak sonucuna göre temerrüt koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durulup temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak talebi hakkında karar verilmesi gerekirken, temerrüt nedeniyle tahliye talebi hakkında bir karar verilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

2-) Birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. ./..

-3-

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nın 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Somut olayda; Davacı davasında 01.05.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanmıştır. Davacı bu kira sözleşmesine göre dava açmış ise de, davalı taraflar arasında geçerli sözleşmenin 01.05.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme olduğunu savunmuştur.

Mahkemece öncelikle davalının dosyaya sunmuş olduğu bu kira sözleşmesi üzerinde durulması yukarıda açıklandığı üzere davalının ibraz ettiği sözleşmenin geçerli olduğunun ve bu kira sözleşmesi ile taraflar arasında kira sözleşmesinin yenilendiğinin tespiti halinde bu sözleşmeye göre on yıllık uzama süresinin dolmadığı ve davanın TBK' nun 347/1/son cümlesi uyarınca süresinde olmadığı bu nedenle davanın reddi gerekeceği dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

....