Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/5886 K.2019/8615

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasında davanın kabulüne dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; mülkiyeti kendilerine ait dava konusu taşınmazın 21/03/2006 başlangıç tarihli 8,5 yıl süreli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verildiğini, mecurun davalı tarafından cerrahi tıp merkezi ve özel hastane olarak kullanıldığını, davalı tarafından noterden çekilen 10/06/2016 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiğinin ve taşınmazın gecikmeksizin tahliye edileceğinin bildirildiğini, cevabı ihtarname ile dönem sonu olan 21/09/2016 tarihi itibariyle sözleşmenin feshinin taraflarınca kabul edildiğini;

davalı şirketin 2016 Ağustos ayı içinde kiralananı boşalttığını, ancak anahtarlarını kendilerine teslim etmediğini, davalı tarafından noterden çekilen 16/08/2016 tarihli ihtarname ile taşınmazın boş ve temiz olarak tahliye edildiğinin ve anahtarlarının da notere teslim edildiğinin bildirildiğini, anahtarların noterden 23/08/2016 tarihinde teslim alındığını;

taşınmazın boş ve temiz bırakılmadığını, mecurun davalı tarafından hor kullandığını, taşınmazın teslim alınmasıyla birlikte kiralanandaki eksiklik ve hasarların Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/107 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini ve hasar bedelinin 84.216,00 TL olarak hesaplandığını, kira sözleşmesinin 23. maddesinde, binada ve mecurda yapılacak hasardan kiracının sorumlu

olacağının kararlaştırıldığını, davalının tespit edilen hasar bedelinden sorumlu olduğunu ileri sürerek; davalı tarafından depozito bedeli olarak ödenen 10.000 Doların dava tarihindeki Türk parası karşılığı olan 35.780,00 TL nin mahsubu ile 48.436,00 TL hasar bedelinin ve tespit masraflarının yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

Davalı; davacıların iddialarının gerçeği yansıtmadığını, kötüniyetli olduklarını, müteaddit defalar kiralananın anahtarlarını teslim etmek istemesine rağmen, anahtarları teslim almaktan kaçındıklarını, mecurun anahtarlarının notere tevdi edildiğini, taşınmazın boş, temiz ve hasarsız olarak tahliye edildiğini; delil tespitinin yokluğunda yapıldığı gibi süresinde de yapılmadığını, 18/08/2016 tarihi itibariyle sorumluluğuna gidilemeyeceğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte bilirkişi raporuyla hesaplanan hasar bedelinin fahiş olduğunu, depozito bedelinin mahsup edilemeyeceğini savunarak ; davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesince, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu doğrultusunda; anahtar tesliminin 18/08/2016 tarihi itibariyle gerçekleştiği, makul süre içerisinde delil tespitinin yapıldığı, usul ve yasaya uygun olarak belirlenen 90.023,00 TL hor kullanım bedelinden, davalı kiracı tarafından ödenen 10.000 Dolar depozito bedelinin mahsup edilmesi gerektiği, depozito bedelinin dava tarihi itibariyle Türk parası karşılığının 35.780,00 TL olduğu, mahsup sonucu belirlenen 54.243,00 TL hor kullanım bedelinden davalı kiracının sorumluluğuna gidilebileceği, davacı tarafın talebiyle bağlı kalınması gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne, 48.436,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı, davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; davalının istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiş; karar, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Dava; kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

6098 sayılı TBK.'nın 316/1. maddesi (BK.'nın 256.maddesi) hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (BK.'nın 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren, bu yüzden uğradığı zarar için giderim isteminde bulunabilir. Ancak, kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanım dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 21/03/2006 başlangıç tarihli 8,5 yıl süreli kira sözleşmesinin 11. maddesine göre; kiracının, faaliyet amacına uygun olarak gerekli onarım, tadilat ve dekorasyon işlemlerini yaptıktan sonra, çalışma için gerekli ruhsat veya izin alamadığı takdirde ve yine kira akdini tek taraflı fesh etmek istediğinde, mecura yaptığı

bütün faydalı hizmetleri mecurda bırakacağı, bunlar için mal sahiplerinden hiçbir ücret veya hak talep edemeyeceği; 18. maddesinde, tahliye sırasında, kiracı tarafından binada yapılan asansör ve yangın merdiveni gibi " sabit " bütün onarım ve tadilatların, faydalı hizmetlerin mal sahiplerinden bir bedel talep edilmeksizin binada bırakılacağı; 23.maddesinde ise, binaya ve mecura verilecek hasarlardan kiracının sorumlu olacağı kararlaştırılmıştır.

Bu bağlamda; davacılar tarafından 31/08/2016 tarihinde mecurda, Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/107 D.İş.

Sayılı dosyası ile bilirkişi marifetiyle tespit yaptırılmış, tespit raporunda hasar kalemleri tek tek açıklanmış ancak, her bir hasar kalemi yönünden hor kullanım ve olağan kullanım ayrımı yapılmaksızın ve kiracının kiralananı kullanma süresiyle orantılı olacak şekilde yıpranma payı da düşülmeksizin, hasar bedelinin tespit tarihi itibariyle 77.540,00 TL olduğu belirtilmiştir.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; yine olağan kullanım, hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapılmadığı gibi kiracının kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı da düşülmeksizin, hasar bedelinin 90.023,00 TL olduğu belirtilmiştir. Rapor , bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davacıların, davalı kiracıdan kiralananın hor kullanılması nedeniyle tazminat isteminde bulunabileceği nazara alınarak, taşınmazda meydana geldiği ileri sürülen hasarların tespiti noktasında, sözleşme hükümleri de göz önünde bulundurularak, dosyaya sunulan bilgi ve belgeler de dikkate alınarak,

olağan kullanım ve hor kullanım nedeniyle oluşan hasar ve zarar ayrımı yapıldıktan sonra , hor kullanıma konu zarar ve hasarların anahtar teslim tarihi olarak kabul edilen 23/08/2016 tarihi itibariyle değerleri tek tek tespit edilip, hor kullanma bedelinden, davalının kiralananı kullanma süresiyle orantılı olacak şekilde yıpranma payının da hesap edilip düşülmesi suretiyle, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.