Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/6432 K.2018/11200

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, maliki olduğu ... Cad.

No:... ön giriş Mecidiyeköy-... adresinde bulunan taşınmazda, davalının 15.09.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği ... adı altında lokanta işletmekte olduğunu, kiralanan dükkanın sözleşmeye göre sadece kafeterya olarak kullanılacağı, herhangi bir surette tahrip ve tadil edilirse, ciheti ve taksimatı değiştirilirse kiraya verenin sözleşmeyi feshedilebileceği hususlarının kararlaştırıldığı halde kiralanan mecurun lokantaya çevrildiğini, masa ve sandalyelerin sokağa taşındığını, sokağa bakacak şekilde et döner satışları yapıldığını, kötü yemek kokularının apartman sakinlerini rahatsız ettiği gibi,

binanın dışarıdan ucuz ve basit görünmesine sebebiyet verdiğini, öte yandan belediyenin de mecurda yıkım kararı aldığını, bu hususların açıkça akde aykırılık teşkil ettiğini, bu aykırılıkların giderilmesi İçin ...

52. Noterliği’nin 13.08.2014 tarih ve 05071 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalıya 30 gün süre verildiğini ancak aykırılığın bu sürede giderilmediğini, gayrimenkulün kiracı tarafından akde aykırı şekilde tadil edilmesi sebebiyle oluşan zarar ziyanın da kiracı tarafından giderilmesi gerektiğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesine, davalı kiracının kiralanana vermiş olduğu zarar ziyanın tespiti ile belirlenecek bu bedelin de davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu mecurda 20 yıldır kiracı olarak bulunduğunu, boş arsa olarak kiralanan taşınmaza yapılan tüm tadilat ve tamiratların sitenin izni dahilinde yapıldığını, davacının akde aykırılık iddiasının tamamen gerçek dışı ve hukuk dışı olduğunu, zira müvekkilinin işyerini 20 yıldır aynı mahiyette ve köfteci olarak, kafeterya tarzında işletmekte olduğunu, bu hususa tüm site sakinlerinin şahit olduklarını, işyerinde son sistem koku filtreleri kullanılmakta olduğunu, koku yapması ve rahatsızlık vermesinin mümkün olmadığını, kiralanana ilişkin belediye tarafından yıkım kararı verilmesinin akde aykırılık oluşturmadığını, aykırı yapılaşma iddialarının temeli ve hukuki dayanağının olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 10.05.2017 tarih, 2017/2356 Esas, 2017/6924 Karar sayılı ilamı ile, ".... Davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti için ihtarnamenin tebliğ tarihinin araştırılması gerekmekte olup ayrıca, sözleşmede kafeterya olarak kiraya verildiği belirtilen taşınmazın, mevcut bilirkişi raporunda lokanta olarak kullanıldığı tespit edildiğine göre, Mahkemece bu hususun akde aykırılık oluşturacağı hususu da değerlendirilmek suretiyle, iddia ve savunmalar doğrultusunda tarafların tüm delilleri araştırılarak bir karar verilmesi gerektiği...." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Somut olayda. Taraflar arasında 15.09.2004 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananın kullanım şekli kafeterya olarak belirlenmiştir. Kiraya veren kiralananı sadece kafeterya olarak kullanılması için kiraya verdiğinden, onun rızasına aykırı her kullanma, akde aykırı bir kullanmadır. Bu kullanımın kiralanana zarar verip vermemesi önemli değildir.

Bu itibarla, ihtarda verilen süreden sonra da akde aykırılığın devam ettiği hususunun saptanması gerektiği kuşkusuzdur. Mahkemece hükme esas alınan 24.04.2018 tarihli bilirkişi raporunda; davacının akde aykırı kullanım olarak bildirdiği hususların kiralananda mevcut olmadığı, kiralananın halihazır durumda kafeterya olarak işletildiği tespit edilmiş ise de rapor, inşaat mühendisi ve mülkçü bilirkişi tarafından hazırlanmış olup, hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

Davacının dava dilekçesinde bildirdiği hususlarda ve özellikle kafeterya - lokanta ayrımının taraf ve Yargıtay denetimine elverişli olarak konusunda uzman bilirkişilerin bulunduğu heyetten rapor alınarak az yukarıda açıklanan ilkeler de birlikte değerlendirilerek kiralananın, kiralanma amacından farklı şekilde kullanılıp kullanılmadığı tespit edilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve incelemeyle yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek karar verilmesi hatalı olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir.