Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/6583 K.2018/11171

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının kiracı olduğu (20) ve (21) nolu bağımsız bölümleri 03/12/2013 tarihinde satın aldığını, 17/12/2013 tarihinde ise (22) nolu bağımsız bölümü aldığını, bu üç işyerini birleştirerek büyük bir iş yeri haline getirerek oğluna işyeri açmak istediğini, kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.000 TL olarak gösterilmiş ise de aylık kira bedelinin 2.500 TL olduğunu, kiracının 1.000 TL'yi önceki malikin banka hesabına, kalan 1.500 TL' yi de elden verdiğini öğrendiğini, davalının 15/04/2014 tarihinden itibaren aylık 1.200 TL kira bedeli yatırmaya başladığını,

1.200 TL kira bedelinin rayiçlerin çok altında kaldığını belirterek kira süresinin bitmesi, esaslı tadilat ve işyeri ihtiyacı nedenleri ile davalının kiralanandan tahliyesine, tahliye işlemi gerçekleşene kadar yeni kira bedelinin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 3.500 TL olarak tespitine ve taşınmazın edinme tarihi olan 03/12/2013 tarihinden bu yana eksik ödenmiş olan kira bedelinin işlemiş olan yasal faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının kiralanandan T.B.K'nun 351/2 ve 350. maddeleri uyarınca tahliyesine, yasal şartları oluşmadığı gerekçesiyle kira bedelinin tespiti davasının reddine yönelik olarak verilen karar, Yargıtay 3.H.D.nin 13/06/2017 tarih ve 2017/2674-9967 E/K sayılı ilamı ile, ‘davalının temyiz itirazları yönünden; dava konusu taşınmazın yapılacak işe uygun olup olmadığı konusunda denetime elverişli rapor alınması gerektiği, davacının temyiz itirazları yönünden ise; sözleşmedeki artış oranı gözetilerek kiracının ödediği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiği’ gerekçeleriyle bozma kararı verilmiştir .

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davanın kabulüne, kira bedelinin 15/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 3.500,00 TL olarak belirlenmesine, ve davalının kiralanandan tahliyesine, karar verilmiş; söz konusu karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Davalının kira bedelinin tespitine yönelik temyiz itirazının incelenmesinde;

6098 sayılı TBK öncesi Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve taraflar arasında uyuşmazlık konusu bulunmayan kira sözleşmesinin başlangıcı 15/04/2012 tarihli olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira tespitine karar verilmesi gerekir. O halde, mahkemece yapılacak iş en son ödenen aylık kira bedelinden az olmamak üzere endekse (ÜFE) göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.