Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/6773 K.2018/11176

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın usulden reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; maliki olduğu ...Mahallesi 244 parsel sayılı taşınmaza komşu parsel ve zeminde birleşik olan tapusuz, Hazine adına kayıtlı dava konusu taşınmazı 15/03/1999 tarihli Gayrimenkul Satış ve Zilyetliğin Devri Sözleşmesi ile dava dışı ...'den satın aldığını, ... 1. Noterliğinin 23/08/2007 tarih ve 11990 yevmiye sayılı kira kontratı ile taşınmazı davalılardan ...'e kiraya verdiğini, ardından ...

1. Noterliğinin 06/11/2008 tarihli kontratı ile de davalılardan ...'ya kiraya verdiğini, bu kira sözleşmelerinin hala devam ettiğini ve davalılar tarafından müştereken kullanıldığını, davalıların taşınmazda gayri ahlaki hal ve eylemlerde bulunduklarını tespit ettiğini ayrıca kendisinin darp ve tehdit edilerek bitişik bahçesine ulaşımının engellendiğini, durumun savcılığa intikal ettiğini belirterek dava konusu kira sözleşmelerinin iptali ile davalıların kiralanandan tahliyesine, ayrıca taşınmazın keşif tarihinde belirlenecek kira bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar; taşınmazın tapulu olmayıp hazine adına kayıtlı olduğunu hazinece ecrimisil talep edildiğini ve Hazineye ecrimisil ödendiğini, zilyetliğin ise mal müdürlüğü tarafından kendilerine verildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.

Mahkemece; söz konusu kira sözleşmelerinin süresiz olarak yenilendiği ve belirsiz kira sözleşmesine döndüğü, sözleşmenin feshedilmesi için kanunda belirtilen sürelere uyulmadığı ayrıca söz konusu taşınmazın Hazineye ait olduğu ve davalıların Hazineye ecri misil ödediği hali ile burada Hazinenin kiracısı olduğu, davacı tarafa herhangi bir kira bedeli ödemesinin mümkün olmadığı belirtilerek davanın usulden reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Somut olayda; taraflar arasında 15.07.2007 ve 01.08.2008 tarihli kira sözleşmeleri düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davanın TBK’nun 316/3.maddesinde düzenlenen akde aykırılık nedeniyle açıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı tarafından davada dayanılan maddi olgu ve hukuki sebepler; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, davacı dava dilekçesinde taraflar arasında Savcılığa ve ceza yargılamasına sirayet etmiş vakıalara da dayanmış ve delil olarak tanık bildirmiştir.

TBK'nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen, bu davranışların Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir.

TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.

O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, tarafların tüm delilleri toplanarak ve taraflar arasında görülen soruşturma ve ceza dosyalarındaki deliller ve dinlenen tanıkların beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı,

tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak ayrıca davacının kira alacağı taleplerine yönelik de inceleme yapılmak suretiyle davalılar tarafından ödendiği iddia edilen ecrimisil bedellerinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve hatalı değerlendirme ile kira alacağı talebi ile ilgili inceleme yapılıp bir karar verilmeden yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

-