Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/6787 K.2019/3147

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ve davacı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 09.04.2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av. ... ile davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; mülkiyeti davalı kuruma ait otelin, 09.11.2006 tarihli kira sözleşmesi ile 7 yıl 6 ay süre ile aylık 18.823,40 TL bedelle davacı şirket tarafından kiralandığını, taşınmazı kiralarken 248 kalem taşınabilir demirbaşı davalı kurumdan diğer tüm demirbaşları eski kiracıdan satın aldıklarını, oteli 4 yıldızlı otel haline getirebilmek amacıyla, boya, badana, klima, havalandırma, sıhhi ve elektrik tesisatı, kamera ve güvenlik sistemleri, odaların yeniden tefrişi, bar ve restoranların yeniden yapılması,

giriş katta bulunan ve otelden bağımsız bir görüntü veren dükkanları otel ile bütünlük arz edecek şekilde bar ve market olarak yeniden tefriş edilmesi gibi faydalı masraflar yaptıklarını, ancak otelin Marmaris Belediyesi tarafından ruhsatsız olduğu gerekçesi ile mühürlendiğini, kiralanan otelin kira sözleşmesinden önce ruhsatlarının iptal edilmiş olduğunu, davalı ...'nin ruhsatı olmayan yeri 3 yıldızlı turistik otel olarak kiraya verdiğini, yüksek kira bedeli tahsil ettiğini, hiç bir ekonomik değeri olmayan eski ve kullanılmış demirbaş ve malzemeleri fahiş fiyatlarla kendilerine satıldığını belirterek,

taşınmaza yapılan masraflar toplamı olan 283.068,40 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacı tarafça dayanak olarak gösterilen .....

İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2011/26 Esas sayılı dosyasının icra memurluğu'nun işleminin şikayeti davası olduğunu, mahkemenin kararında sökülüp götürülemeyecek malların üzerindeki haczin kaldırılmasına karar verildiğini, yani sökülüp götürülemeyecek ve toplam değeri 283.068,40 TL değerindeki taşınırın otelin sabit eşyası, bir başka deyişle otelin sabit taşınamaz eşyaları olduğunun kabul edildiğini, haczedilen malların satılmadığını, haczedilen mallar yönünden davacı şirketin mülkiyetini kabul ettiklerini ancak otelin mütemmim cüzü bulunan taşınırların otelin mülkiyetinde olduğunun kabulünün gerektiğini,

kira sözleşmesinin 22.maddesi gereğince taşınmaz üzerinde tadilat, tamirat, yenileme gibi değişikliklerin şarta tabi kılındığını ve yasaklandığını, davacı tarafından izin alınmaksızın yaptığı imalatların kira sözleşmesi gereğince idarenin mülkiyetinde olduğunu, kira sözleşmesinin 10.maddesi gereğince kiracının kiralanan şeyin dışında ve içinde yaptırılacak masrafların tamamen kendisinde olacağını ve mukavele bitiminde hiç bir şekilde tazminat talep etmeyeceğini ve yapılan herşeyin idarenin mülkiyetine geçeceğinin düzenlendiğini, davacı tarafından iyileştirme yapılmış olsa dahi yapılan harcamaların idareden istenemeyeceğini,

dava konusu yerin daha sonra satıldığını, oteli satın alan kişinin oteli mevcut hali ile işletilmeyerek yıkıp yeniden bina yaptığını ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2015/11718 Esas– 2016/1696 Karar sayılı ve 07.03.2016 tarihli kararı ile ; faydalı masraf alacağının TBK 146. maddesi gereğince tahliye tarihinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu gerekçesi ile bozulmuş, mahkemece bozma kararına uyulmuş ve alacak davasının kısmen kabulü ile 71.697 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının sözleşmedeki faydalı masrafların istenemeyeceğine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Kural olarak, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı durumda, kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme (BK.nun m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK.nun m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir.

Hükme esas alınan 09.11.2006 başlangıç tarihli, 7 yıl 6 ay süreli kira akdinin varlığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur.

Sözleşmenin özel şartlar 10. maddesinde "kiracının kiralanan şeyin dışında ve içinde yaptıracağı tezinat masraflarının tamamen kendisine ait olacağı", 22.maddesinde "kiralanan yerin tadilatı kiralanan yer projesine uygun olarak mevcut durumu ile kiraya verilmiştir. Kiracı işyerinde ayrıca sabit bir tesis kurulamaz, asli durumu değiştirecek tadilat yapamaz.

Ancak faaliyet alanı ile ilgili olmak ve mesleğinin icrasına katkıda bulunmak şartı ile idarenin yaptıracağı tetkik ve inceleme sonucu vereceği karar doğrultusunda kurumun denetimi altında masrafları kiracıya ait olmak üzere uygun görülen değişikler yapılabilecektir. Kira süresinin sonunda işyeri projesini uygun hale getirilerek kiracı tarafından idareye işyeri teslim edilecektir." düzenlemeleri kararlaştırılmıştır.

Özgür irade ile kararlaştırılmış bu şartlar geçerlidir ve tarafları bağlar ve bu hükme göre davacı tarafından yapılan faydalı masraflar istenemez ise de; söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 7 yıl 6 aylık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığından, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerinden yıpranma düşülerek isteyebilir.

O halde Mahkemece, davacı kiracı tarafından kiralanan otele yapılan zorunlu ve faydalı masraf bedellerinin tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3-) Davacının faize yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Bilindiği üzere; mahkemenin, hüküm fıkrasında asıl ve yardımcı taleplerin hepsi hakkında açık ve tereddüte yol açmayacak şekilde karar vermesi gerekir (HMK 297). Buna rağmen, mahkemenin asıl veya yardımcı taleplerden biri hakkında, karar vermemiş olması mümkündür. Bu halde hakkında karar verilmemiş olan talep zımnen reddedilmiş sayılmaz. Çünkü, bu talep hakkında verilmiş bir karar yoktur.

Somut olayda, davacı dava konusu ettiği alacağın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş olmakla,mahkemece davacının faiz talebi yönünden olumlu ya da olumsuz bir değerlendirme yapılmamış olması doğru görülmemiş,bozmayı gerektirmiştir.