Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/6946 K.2019/268

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; halen 4.865 TL olan aylık kira bedelinin 01.08.2012 tarihinden itibaren aylık net 9.500 TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı; talebin yüksek olduğunu, tespit döneminde aylık 5.350 TL ödemeye başladıklarını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; gider avansının yatırılmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar Dairece 23.03.2017 tarih ve 2017/2785 E. 2017/3688 K sayılı ilamı ile; ''...Bu itibarla; mahkemece 13.07.2015 tarihinde bilirkişi ücretinin dosyaya yatırıldığı gözönüne alınarak, dosyanın bilirkişiye tevdii ile uyuşmazlık konusunda uzman bilirkişi tarafından rapor tanziminden sonra elde edilecek sonuç dairesinde hüküm tesisi gerekirken kesin süre müesesenin konuluş amacına aykırı olarak kesin süreye yanlış anlam verilmek suretiyle karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır'' gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, 01.08.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin brüt 6.653 TL(net 5.322 TL) olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı ve davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak

bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli,

hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda bilirkişi kurulundan rapor alınmış, bilirkişi kira sözleşmesi başlangıcından itibaren Endeks uygulanması halinde kira bedelinin aylık net 5.322 TL olacağını beyan etmiş, Mahkemece bu rapor doğrultusunda kira bedelinin aylık net 5.322 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Somut olayda mahkemece davalının tespit döneminde aylık net 5.350 TL kira bedeli ödemeye başladığı dikkate alınarak , davalının kabul ettiği ve ödemeye başladığı bedelin altında olacak şekilde kira bedelinin tespitine karar verilmesi hatalı olmuştur.

Öte yandan; mahkemece dava tarihinde davalının endeksin üzerinde kira bedeli ödemeye başlamış olması halinde ise davanın açılmasına sebep olmadığı da gözetilerek yargılama giderleri yönünden buna göre karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.