Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/7024 K.2018/12294

Taraflar arasındaki alacak davası hakkında Yargıtay 6. Hukuk Dairesince verilen 20.10.2016 gün ve 2016/7956 Esas- 2016/6068 Karar sayılı bozma ilamına karşı ilk derece mahkemesince verilen direnme kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine. 6763 sayılı Kanun'un 43. maddesi ile değişik 6100 sayılı HMK.'nun 373.

Maddesinin 5. fıkrası uyarınca dava dosyası Dairemize gönderilmiş olmakla, dosyadaki kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Yerel mahkeme kararının davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesince verilen 20.10.2016 gün ve 2016/7956 Esas- 2016/6068 karar sayılı kararı ile; "...Taraflar arasında 06.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmazın tahliye edildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK'un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu durumda açıklandığı üzere mahkemece yapılacak iş, maddi tazminat talebine konu kalemlerin açıklattırılarak varsa davalı kiralayan tarafından benimsenen faydalı ve zorunlu masraflar belirlendikten sonra bu imalat giderlerinin yapıldıkları tarih itibariyle değerleri tespit edilip, yıpranma payı da düşülmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususların göz ardı edilerek yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi hatalıdır.

Öte yandan, davalı yararına hükmedilen vekalet ücretinin tavzih kararı ile değiştirilmesi de mümkün değildir." gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece; taşınmazın tapu kaydında mesken olduğu ve KMK'na aykırı olarak taşınmazın davacı tarafından işyeri olarak kullanıldığı ve davacının zararını ispat için hiçbir delil sunmadığı gerekçesiyle bozmaya karşı direnme kararı verilmiştir. Direnme kararı süresi içinde davalı ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiş olup, Dairemizin 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca öncelikle inceleme yetkisi olduğu anlaşılmakla; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı kiraya veren tarafından mesken niteliğindeki taşınmaz ofis olarak kullanılmak üzere davacı kiracıya kiralanmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesinde, "kiralanan kiracı tarafından hasarsız ve temiz hiç kullanılmamış teslim alınmış olup, herhangi bir dekorasyon işi kiralayandan yazılı izni alınarak bedeli kendilerine ait olmak üzere kiracı tarafından yapılacaktır." hükmü kararlaştırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ofis mobilyaları alıp tabela masrafı yaptığını ancak site yönetimin açtığı tahliye davası sonucunda ...

3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/2 esas 2012/1223 karar sayılı dosyasında davanın kabulü ile işyeri olarak kullanılan dava konusu taşınmazın eski hale dönüştürülerek mesken olarak kullanılmasına bu olmadığı takdirde davalının dava konusu taşınmazın tahliyesine karar verildiği, bu kararın Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 03/02/2014 gün ve 2013/20696 esas 2014/1234 karar sayılı kararı ile onanarak kesinleştiği ve bu karar nedeniyle taşınmazı tahliye ettiğini belirterek, taşınmaza yapmış olduğu imalat bedellerinin kiralayandan tahsilini talep etmiştir.Kural olarak,

sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı durumda, kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ( BK.nun m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK.nun m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.

Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir.

Somut olayda; taraflar arasında akdedilen 06.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 3. maddesinde, taşınmaza yapılacak herhangi bir dekorasyon işinin kiralayandan yazılı izni alınarak ve bedeli kiracıya ait olmak üzere kiracı tarafından yapılacağı düzenlenmiş olması karşısında davacı kiracının kira sözleşmesine dayanarak vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yaptığı imalat bedellerini isteyemez.

Buna rağmen, davacı kiracının taşınmaza yaptığı faydalı masrafları isteyebileceği gerekçesiyle kararın bozma nedeni yapılmasının hatalı olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davacı vekilinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca onanmasına karar vermek gerekmiştir.