Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/7356 K.2019/10535

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı-k.davacı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile düzelterek yeniden esas hakkında verdiği kararın süresi içinde davalı-k.davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine; daha önceden belirlenen 12/11/2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; davacı-k.davalı vekili Av.... ile davalı-k.davacı vekili Av.... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 01/04/2013 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının 09/07/2014 tarihli ihtarname ile haklı bir nedene dayanmaksızın sözleşmeyi 25/07/2014 tarihinde feshedeceğini ihtar ettiğini, usulsüz olarak anahtarı notere tevdii ettiğini 18/09/2014 tarihli ihtarname ile bildirdiğini, anahtarın 30/10/2014 tarihinde teslim alındığını, Bursa 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/98 D.

İş sayılı dosyasında kiralananda meydana gelen zararın tespit edildiğini belirterek Temmuz - Kasım 2014 tarihleri arasında 4 aylık kira bedeli 108.000,00 TL, eski hale getirme süresi olan 1 aylık kira bedeli 27.000,00 TL ve kira dönemi sonuna kadar 3 yıl 6 aylık kira bedelinin ıslah hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 3 aylık kira bedeli 81.000,00TL'nin devlet bankalarınca 1 yıllık vadeli mevduat hesabına uyguladığı en yüksek faiz oranı uygulanarak davalıdan tahsilini istemiş, ıslah dilekçesi eski hale getirme ve kira tazminatı taleplerini 56.700 TL artırarak bu kalemler yönünden toplam 164.700 TL'nin tahsilini talep etmiştir.

Davalı, taşınmazın hasarsız olarak tahliye edildiğini, kira talebinin haksız olduğunu beyanla davanın reddini istemiş; karşı davada ise faydalı ve zorunlu masraflar için 295.633 TL'nin tahsilini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince, asıl dava yönünden, davacı- karşı davalı ...'nın kira alacağına ilişkin talebinin kısmen kabul kısmen reddi ile 81.000,00 TL nin temerrüt tarihi olan 30.10.2014 tarihinden itibaren işleyecek olan devlet bankalarınca 1 yıllık vadeli mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalı-karşı davacı ... Otomotiv Tic.

AŞ.'den alınarak davacı- karşı davalı ...'ya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine; davacı- karşı davalı ... vekilinin dava ve ıslah dilekçesi nazara alınarak eski hale getirme ve kira tazminatı taleplerinin kabulü ile, 164.700,00 TL'nin temerrüt tarihi olan 30.10.2014 tarihinden işleyecek olan devlet bankalarınca 1 yıllık vadeli mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalı-karşı davacı ... Otomotiv Tic.

AŞ.'den alınarak davacı- karşı davalı ...'ya ödenmesine, kira sözleşmesi hükümlerine göre faydalı ve zorunlu imalatların bedellerinin talep edilemeyeceği gerekçesiyle karşı davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalı-karşı davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, Mahkemece karşı davanın reddine karar verilmesinin sözleşme hükümlerine uygun olup, davalı-karşı davacı vekilinin karşı dava yönünden yapmış olduğu istinaf isteminin reddi gerektiği, asıl davada, Temmuz ayı kirasının kiracı tarafından ödendiğinin sabit olduğu, Mahkemece anahtarın 30/10/2014 tarihinde teslim alındığı kabul edilerek Ağustos, Eylül, Ekim ayları kirası yönünden talebin kabulüne karar verildiğini ancak emanet tutanağının kiraya verene 25/09/2014 tarihinde tebliğ edildiği,

bu durumda anahtarın noterden geç alınmasının sorumluluğunun kiracıya yüklenemeyeceği, kiraya verenin isteyebileceği kira alacağının toplam 49.500,00 TL olduğu, erken tahliye halinde kiracının TBK 325. maddesine göre, kiralananın aynı şartlarda kiralanabileceği makul süre kira bedelinden sorumlu olacağı, kiracının ayrıca eski hale getirme süresi içerisinde işleyecek kiradan da sorumlu olacağı, Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda sunulan raporda; taşınmazın aynı şartlarda kiraya verilebilmesi için gereken makul süre 2 ay olarak hesaplandığı,

eski hale getirme süresi de 1 ay olduğuna göre kiracının 81.000,00 TL tazminattan sorumlu olduğu belirtilerek istinaf başvurusunun kabulüne, Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/2256 esas, 2018/108 karar sayılı dava dosyasında verilen 11/01/2018 tarihli kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına,

davacı-karşı davalının davasının kısmen kabulüne, Ağustos, Eylül 2014 ayları kira alacağı olarak 49.500,00TL ve erken tahliye nedeni ile tazminat olarak 81.000,00TL toplamı 130.500,00TL'nin anahtar teslim tarihi olan 25/09/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı-karşı davacı kiracıdan alınarak davacı-karşı davalı kiraya verene verilmesine,davacı-karşı davalının fazlaya yönelik istemlerinin reddine, davalı-karşı davacının davasının reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, tarafların asıl davaya yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Taraflar arasında düzenlenen 01/05/2013 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde, kiracının, kiralanana yaptığı masrafları talep etmeyeceği düzenlenmiş ise de söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresini sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olacaktır.

Kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir. Ayrıca kiraya veren tarafından, kiracı aleyhine hor kullanma tazminatı istemli dava açıldığı, davanın kabulüne karar verildiği ve kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek,

hor kullanma tazminatına ilişkin İzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/988 Esas, 2015/1294 Karar sayılı dosyada da değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.