Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/7712 K.2019/6778

Taraflar arasındaki alacak ve menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı ve davalılar tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen 17.09.2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davacı vekili Av.... geldi. Karşı taraf davalılar vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Asıl davada, davacı kiracı; davalılara ait binayı 01.03.2007 tarihli sözleşme ile özel hastane olarak kullanmak üzere kiraladıklarını, binanın hastane olarak kullanılabilmesi için imar planında özel sağlık alanı olarak yer alması gerektiğini; ancak, binanın ticaret ve konut alanında yer aldığını, sözleşme görüşmeleri sırasında davalıların imar durumunda kısa sürede değişiklik sağlamayı taahhüt ettiklerini, davalıların bu taahhüdü nedeniyle kira ödeme yükümlülüğünün 01.05.2008 tarihine ötelendiğini, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün de sözleşmenin 13. maddesi uyarınca davalılara ait olduğunu;

ancak, aradan 2 yıla yakın bir süre geçmiş olmasına rağmen davalıların taahhütlerini yerine getirmediklerini; bu nedenle, hastane binasının faaliyete geçirilemediğini; imar planına ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri konusunda davalılara 04.12.2008 tarihli ihtarname keşide ettiklerini ve nihayetinde borcun ifa edilmemesi nedeniyle 23.02.2009 tarihinde de sözleşmeyi feshettiklerini; kiralanana yüksek tutarda harcama yaptıklarını, hastanede çalışacak personel ile anlaşarak ücret ödemek zorunda kaldığını, bunların yanında hastanenin faaliyete geçirilememesi nedeniyle kazanç kaybı yaşadığını belirterek;

zorunlu ve faydalı imalat bedeli olarak şimdilik 490.000 TL ve kazanç kaybı olarak 10.000 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen dava dilekçesinde; davalıların Mayıs/2008 – Mart/2009 dönemi kira alacaklarının tahsili için Bakırköy 7. İcra Müdürlüğünün 2009/10435 sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını, oysaki davalıların imar planı değişikliğine ilişkin edim ve taahhütlerine uymadıklarını, bu nedenle, taşınmazın amaca uygun olarak kullanılamadığını; kullanıma uygun bir halde teslim ve bu halde bulundurma borcunu yerine getirmeden kiraya verenin kira parası isteyemeyeceğini belirterek, söz konusu icra takibi nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitini istemiştir.

Davalılar; davacının kiralananı hastane olarak kullanmak üzere kiraladığını, davacının sözleşmenin 2. maddesinde sayılan inşaat ve tadilatı yapmayı üstlendiğini, somut olayda ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanamayacağını, ortada gizlenmiş ve davacının bilmediği bir ayıp olmadığını; çünkü, davacının binayı mevcut hali ile kiraladığını, imar durumunun hastane olarak kullanıma uygun olmadığını bildiğini; taşınmazın bulunduğu yerdeki imar durumunun değiştirilmesi için iyi niyetli olarak gerekli girişimde bulunduklarını ancak, bürokratik işlemlerin uzaması nedeniyle henüz sonuçlanmadığını; binanın 32 aydır davacının kullanımında olduğunu bu süre zarfında kira bedeli ödenmediğini savunarak; asıl ve birleşen davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece; asıl davadaki 415.000 TL ve 5.750 TL zorunlu ve faydalı işler bedelinin tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiş; hükmün, davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/9249 Esas- 2014/13343 Karar sayılı 02.12.2014 tarihli ilamıyla; birleşen davanın reddine yönelik hükmün onanmasına, asıl dava yönünden “...Hükme esas alınan bilirkişi raporunda 5.750 TL değerinde yangın tesisatı dışında mekanik tesisat ve elektrik tesisatının yerinde olmadığı bildirilmiştir. Yapılan inceleme bu yönü ile eksik ve hüküm kurmaya elverişli değildir.

Mahkemece davacıdan akdin feshini müteakip kiralananı davalıya ne durumda teslim ve tahliye ettiğine ilişkin beyan ve delilleri sorularak, tahliye tarihi itibariyle kiralananda mevcut olan zorunlu ve faydalı imalatların ne olduğu belirlenmeli, bilirkişiden belirtilen yönleri açıklığa kavuşturacak denetime elverişli ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Öte yandan, kabul şekline göre de; bilirkişi raporunda keşif tarihi itibari ile kiralananda mevcut olan imalatlardan inşaat işleri bedelinin 106.097 TL ve tesisat işleri bedelinin 5.750 TL olduğu belirtilmesine karşın mahkemece ne şekilde hesaplandığı anlaşılamayan 415.0000 TL ve 5.750 TL toplamı üzerinden faydalı masraf bedeline hükmedilmesi de doğru değildir... HMK’nun 297.maddesi uyarınca; hakim, talep sonucunun her biri hakkında hüküm vermek zorundadır.

Davacının kazanç kaybına yönelik istemi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmeyerek bu gereğe aykırı hareket edilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Belirtilen bu hususlar nazara alınarak mahkemece yargılama yapılıp karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir...." gerekçesiyle, hüküm bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak; birleşen dava yönünden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, asıl dava yönünden davanın kısmen kabulü ile 118.700,30 TL faydalı masraf ve kazanç kaybına ilişkin olarak fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 10.000 TL'nin tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalıların birleşen davaya ilişkin tüm ve asıl davaya ilişkin faydalı masraflara yönelik temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davalıların yoksun kalınan kara ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2007 tanzim 30.04.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile natamam haldeki davalılara ait bina hastane ve sağlık hizmetlerinde kullanılmak amacı ile davacı tarafından kiralanmıştır. Sözleşmenin 13. maddesinde kiralananın hastane olarak kullanımına ilişkin gerekli yapı kullanma izninin kiraya veren tarafından alınacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 13. maddesinden hareketle, taşınmazın özel hastane olarak kullanılabilmesi için yapılması zorunlu olan imar planındaki vasıf değişikliğinin davalıların edimleri arasında olduğu anlaşılmaktadır.

Davalılar tarafından 12.07.2007 tarihinde plan tadilatında değişiklik talebinde bulunulduğu, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi tarafından 17.07.2008 tarihinde nazım imar planının tadiline karar verildiği, askı ilanı sonrasında kararın 13.03.2009 tarihinde kesinleştiği, Belediye tarafından 01.06.2009 tarihli yapı tatil tutanağı ile "binada toplam 600 m2'lik ruhsata aykırı kaçak yapı olduğu gerekçesi ile yapı tatil ruhsatı düzenlendiği ve yıkımına karar verildiği görülmektedir.

Her ne kadar, sözleşmenin 13. maddesine göre, yapı kullanma izin belgesi alma zorunluğu davalı kiraya verenlere yüklenmiş ise de. Davacı kiracının taşınmazın ilk kiraya verildiği tarihte kiralananın hastane ruhsatına uygun olmadığını bildiği uyuşmazlık konusu değildir. Davacı kiracınında basiretli bir tacir olarak kiralananın hukuki ve fiziki durumunu araştırdıktan sonra kiralaması gerekir.

Davalıların makul sürelerde gereken işlemleri yapmasına rağmen bürokratik işlemler yüzünden ruhsatın alınmasında gecikme olması ve taşınmazdaki 600m2 lik ruhsata aykırı imalatların kiracı davacı tarafından yapılması durumunda davacı kiracının da müterafik kusurlu olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda, davalıların 600 m2'lik ruhsata aykırı yapıları yapmadıklarına ilişkin savunmaları üzerinde durularak tarafların bu husustaki delillerinin toplanarak ve davalıların makul sürelerde gerekli işlemleri yapıp yapmadığı üzerinde de durularak, yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.