Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2018/7821 K.2019/5774

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak ve menfi tespit davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalının istinaf başvurusunun kabulüne, davacıların istinaf isteminin reddine yönelik olarak verilen karar, davacılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 25.06.2019 tarihinde davacılar vekili Av. ... geldi. Davalı adına gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; mülkiyeti davalıya ait olan taşınmazın 2.300m2 lik kısmının piknik yeri restaurant amaçlı olarak işletilmek üzere 15.05.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıdan kiralandığını, taşınmazın 01.01.2012 tarihinde teslim alınarak çalışmalara başlandığını, kiralananın daha önce ihya edilmemiş, dik meyilli kayalık arazi parçası olduğunu, inşaat ve imalatlar yapılarak işletmeye hazır hale getirildiğini, yapılan çalışmalar nedeni ile taşınmazın değerinde bir artış meydana geldiğini, bunu gören davalının kira bedelinde artış talep ettiğini,

kabul edilmeyince de davranışları ile sözleşmenin ifasını imkansız hale getirdiğini, davacı tarafın işçilerinin sözle taciz edildiğini, zorluk çıkarıldığını, elektrik aboneliği için nüfus cüzdanının fotokopisi ile tapu fotokopisinin istenmesine rağmen verilmediğini, ruhsat almasını engellemek için il özel idaresine, valiliğe dilekçeler verdiğini,

özel idare müdürlüğünce verilen şikayet dilekçesi nedeni ile ruhsat başvurusunun değerlendirmeye alınmadığının bildirildiğini belirterek; sözleşmenin haklı nedenle feshine, kira bedellerinin teminatı olarak verilen senetlerin kira bedellerine mahsuben verildiğinin tespiti ile senetlerin iptaline, kira sözleşmesine konu arsayı işletmeye açabilmek için yapılan masraflar yönünden şimdilik 100.000TL, kira bedeli olarak ödenen 43.600TL, işyerinin açılacağı düşüncesi ile istihdam edilen personele ödenen 77.860TL, gelir kaybı ve yoksun kalınan kar nedeni ile şimdilik 50.000TL'nin davalıdan tahsiline ve kira sözleşmesinin dava müddetince tapu siciline şerh verilmesini istemiş, bilirkişi raporu doğrultusunda taleplerini ıslah etmiştir.

Davalı, davacıların, kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kira sözleşmesine, İmar Kanunu'na ve yasal düzenlemelere aykırı davrandıklarını, sözleşmede kiracının hukuk kurallarına uygun olmak kaydıyla piknik restoran ve kafe tipi işletmecilik yapabileceğinin belirtildiğini, sözleşmede bir çok hususun kiralayanın iznine bağlı tutulduğunu, kiracının izin almadan yasalara aykırı faaliyette bulunduğunu, buna engel olmak istendiğinde müvekkilinin tehdit edildiğini, davacıların sözleşmeye göre gerekli izni almadan ve İmar Kanunu'na aykırı şekilde yapı inşa ettiğini,

İmar Kanunu'na aykırılık nedeni ile yapı tatil zaptı düzenlendiğini, imara ve iskana aykırı yapılaşma nedeni ile ruhsat alınmasının hukuken mümkün olmadığını, davacıların yasal şartları yerine getiremedikleri için ruhsat alamadıklarını, davacılar kira borçlarını ödemediklerinden haklarında icra takibi yapıldığını, davacıların, davalının kusurundan kaynaklanmayan sebeplerle, yasaya ve idari düzenlemelere aykırı olan eylemleri nedeni ile gerekli izinleri alamayarak ticari faaliyetine başlayamamasından, kendisinin sorumlu tutulamayacağını belirterek davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin 10.09.2013 tarihinde haklı nedenle fesh edildiğine, 580.061TL faydalı masraf alacağının, 15.377,03TL müspet zararın ve fazla ödenen 2.665,22TL kira bedelinin ve fesih tarihinden itibaren düzenlenen bonoların iptaline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı ve davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince; davacıların istinaf başvurularının reddine davalının istinaf başvurusunun kabulü ile; kira sözleşmesinin feshinin haklı olmadığının ve dava konusu taşınmazın 01.07.2014 tarihinde tahliye edildiğinin kabulü ile; dava sırasında taşınmazın tahliye edilmediğinden faydalı masrafların talep edilemeyeceğinden ve haklı fesih olmadığından yoksun kalınan kar talep edilemeyeceğinden alacak davasının reddine ve tahliye tarihinden sonraki bonolar yönünden menfi tespit talebinin kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacıların aşağıdaki bent dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.)

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Taraflar arasında en son olarak düzenlenen 15.05.2012 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Bölge Adliye Mahkemesince dava tarihinde kiralanan taşınmaz tahliye edilmediğinden faydalı masraflara ilişkin istemin reddine karar verilmiş ise de; dava konusu taşınmazın davanın devamı sırasında 01.07.2014 tarihinde tahliye edildiği doğru bir şekilde tesbit edilmiş olup, dava şartı noksanlığı hüküm anında giderilmiş olmakla, kiralanana yapıldığı iddia ve ispat edilen faydalı ve zorunlu masrafların, kiraya verenden talep edilmesine herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Bu nedenle; yukarıda belirtilen ilkeler gereğince araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.