Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/1075 K.2019/2746

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 01/01/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği kiracı olarak kullandığı taşınmazda son ödediği aylık 500,00 TL kira bedelinin, gerçek kira sözleşmesine uygun olmayıp taşınmazın değerini yansıtmadığını belirterek, dava konusu taşınmazın 01/01/2013 ve 31/12/2013 tarihleri arasındaki kira bedelinin 3.000,00 TL olduğunun tespitine, söz konusu talebin yerinde görülmemesi durumunda 01/01/2014 ve 31/12/2014 tarihleri arasındaki kira bedelinin 3.500,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, 01/04/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca taraflar arasındaki kira döneminin devam ettiğini, davanın süresinde açılmadığını, davacı tarafın talep ettiği kira bedelinin çok yüksek olduğunu, belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, husumet yokluğundan verilen ilk karar, davacının temyizi üzerine Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 16.09.2015 tarih, 2015/5905Esas, 2015/7285 Karar sayılı ilamı ile, davalı ... ile intifa hakkı sahibi ... arasında 01/01/2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, ancak dosya arasında bulunan tapu kaydına göre intifa hakkının terkin edilmiş olduğu anlaşılmakla, dava konusu taşınmaz üzerinde ... lehine tesis edilmiş olan intifa hakkının terkin edildiği tarih tespit edilerek, davacının husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığının belirlenmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; Davanın kabulü ile; 01/01/2013 tarihinde başlayan dönem aylık brüt kira bedelinin 3.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; sözkonusu karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, kira sözleşmesindeki süreyi takip eden üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Olayımıza gelince; intifa hakkı sahibi olan kiraya veren ...’in tapuda kayıtlı intifa hakkının 11.01.2013 tarihinde terkin edildiği anlaşılmakta olup, bu tarihten öncesine ilişkin kira bedelinin tespitine karar verilmesi mümkün değildir.

O halde Mahkemece; sözleşmede artış şartı bulunduğundan, 03.09.2013 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu nazara alınarak 11.01.2013 tarihinden itibaren dönem sonu olan 31.12.2013 tarihine kadar geçerli olacak şekilde ve TBK'nun 344. maddesinin 1. ile 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla, en son ödenen aylık kira bedelinden az olmamak üzere endekse (ÜFE) göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.