Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/1378 K.2019/9273

Taraflar arasındaki alacak ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dilekçesinde özetle. 01.12.2006 tarihli kira sözleşmesiyle ...'a ait taşınmazı aylık 3.250,00 TL'den 3 yıllığına kiraladığını, kaba inşaat olarak teslim aldığını ve 3 yıllık kira sözleşmesine güvenerek inşaat, tadilat ve dekorasyon için yaklaşık 100.000 - 150.000 TL harcıdığını, işyeri açma ruhsatı almak için belediyeye başvuru sonrasında adrese gelen belediye görevlilerinin kiralanan yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair 11.04.2007 tarihli ...

Tatil Tutanağı düzenleyerek işyeri açma ruhsat talebini reddettiklerini ve ... sahibine imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesi için 30 günlük süre verildiğini, davalılardan ...’ın bu aykırılıkları gidermediğini, ...

Belediyesince yapının 23.08.2007 taihinde yıkılacağının ihbarname ile bildirildiğini ve bunun üzerine 20.08.2008 günü davalı ...'ın azmettirmesi ve talimatıyla kardeşi diğer davalı ...'ın yıkımı engellemek amacıyla kiralananın bodrum kat-depo araç giriş yolu ve kapısı önüne kamyon ve iş makinesiyle moloz dökerek doldurduğunu, kullanımını engellediğini, bu dolgu sonrası hasar gören su borularından depoya sızan su nedeniyle tarafına ait eşya, ürün ve ambalaj malzemelerinin zarar gördüğünü belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile ödedikleri kiralar ve depozito bedeli olarak 23.500,00 TL,

kiralananda yaptıkları inşaat ve dekorasyon masrafı olarak 39.450,00 TL, taşınma masrafı olarak 10.000,00 TL, firmanın çalışamamış olması dolayısıyla ciro ve kar kaybı ile ödemek zorunda kaldığı vergiler nedeniyle uğradığı zarar için 10.000,00 TL olmak üzere toplam 82.950,00 TL'nin ticari faiziyle birlikte davalı ...'dan;

depoda kalan ürün sergi ve stok dolapları nedeniyle uğranılan zarar olarak 10.000,00 TL, depoya su sızması nedeniyle ürün ve ambalaj malzemesi ve depoların tahribatı nedeniyle uğranılan zarar bedeli 19.820,00 TL maddi tazminat, davalıların sözleşmeye aykırılık ve haksız eylemleri sonucu davacının uğradığı itibar kaybı nedeniyle 30.000,00 TL manevi tazminat olmak üzere toplamda 59.820,00TL'nin ticari faiziyle birlikte davalı ... ve ...'dan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, cevap dilekçesinde özetle; zamanaşımı definde bulunmuş ve kiracının 2007 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül ayları kirasını ödemediğini, hakkında ... 2. İcra Müdürlüğünün 2007/9953 Esas sayılı dosyası ile başlatılan takibe davacının yaptığı itirazının kaldırıldığını ve kararın kesinleştiğini, davacının sözleşme ve yasalar gereği üzerine düşen edimlerini yerine getirmediğini, mecurun ruhsatsız kısmı olan deponun dışarıdan girişinin ... Belediyesince yıkılmak istendiğini ve bu girişin Belediyece kapatıldığını, binanın tamamen yıkımının söz konusu olmadığını, sadece yan taraftan girişin iptal edildiğini, bu durumun kiracının mecuru kullanımına engel teşkil etmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, kiralananın dükkan ve bodrum olarak kiralandığı, bodrum katın girişinin kapatılmasının sözleşmenin feshini haklı kıldığı, kiracının sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı menfi zararı talep edebileceği, davacının yaptığı masrafların davalı lehine zenginleştirme oluşturacak miktarının 21.790,00 TL olduğu, aynı mahiyetteki yeni bir iş yerini kiralarayabilmek için gereken sürenin üç ay olduğu,

ancak davacının ticari defterleri usulüne uygun tutulmadığından lehine delil oluşturamayacağı ve bu nedenle ticari defterlere dayalı olarak hesaplanan kar mahrumiyetini talep edemeyeceği, ruhsat alınamamasının haksız fiil sayılamayacağı, depo girişine moloz dökülmesinin kişilik hakkına saldırı oluşturmayacağı ve bu nedenle de manevi tazminata hükmedilemeyeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 01.12.2006 başlangıç tarihli 3 yıl süreli aylık 3.250,00 TL bedelli kira sözleşmesi imzalanmış olup sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık sözleşmenin davalı tarafça feshinin haklı nedene dayanıp dayanmadığı ve davalının dava dilekçesinde belirttiği kalemleri davalılardan talep edip edemeyeceği noktalarından kaynaklanmaktadır. 1-) Dosyadaki yazılara, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı ve davalı ...’ın aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2- a-) Davacının kazanç kaybı zararının tazminine dair temyizi bakımından;

Davacı tarafça kira sözleşmesi haklı nedene dayanılarak feshedilmiş olup bu durumda kiracı fesih nedeniyle kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı nitelikteki bir yeri aynı şartlarla kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre ile sınırlı olarak kiracının karının ne olabileceği saptanarak mahrum kalınan kâra hükmedilmesi gerekmektedir.

Hesaplamada esas alınacak kazanç, davacının ticari defterlerinden net geliri anlaşılamadığı takdirde emsal iş yerlerinin gelirleri esas alınarak belirlenmelidir.

Kiracının karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan kârın belirlenmesi ve daha sonra Türk Borçlar Kanununun 123. ve 108. maddeleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın talep edebileceği zararın saptanmasında kıyasen Türk Borçlar Kanununun 408. maddesinde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gereklidir.

Bu yönteme göre kar kaybı zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri, sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle tasarruf ettiği haklar ile bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur.

Elde edilecek fark miktara net kâr denilir.Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.

Somut olayda; her ne kadar davacının ticari defterlerinin açılış ve kapanış onaylarının bulunmaması nedeniyle davacı lehine delil olmayacağı gerekçesiyle kar kaybı tazminatı talebi reddedilmiş ise de mahkemece, yukarı da açıklandığı üzere davacının bu tazminatı talep hakkı olmakla emsal işyerlerinin gelirleri araştırılarak hakkaniyete uygun bir tazminata hükmedilmesi gerekirken bu yönler gözetilmeksizin talebin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

b-)Davacının depozito bedelinin iadesi talebine dair temyizi bakımından;

Kira sözleşmesinin 10. maddesinde kiracının mal sahibine depozito olarak 4.000,00 TL verdiği, 13. maddesinde ise kiracının kiralananı tahliye ederken vermiş olduğu zarar ve ziyana ait meblağ ile ödenmemiş, elektrik, su, doğalgaz ve telefon borçlarının mal sahibince depozitodan mahsup edileceği ifade edilmiştir.

Somut olayda; her ne kadar depozito bedeli bakımından talebin reddine karar verilmiş ise de sözleşme hükümlerine göre davacı tarafça depozito olarak 4000 tl ödendiği ispat edildiğine göre mahkemece, depozitonun iadesi koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilirek talep bakımından karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3-)Davalı ...’ın temyizi bakımından;

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.)

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların imalat tarihlerinin belirlenememesi halinde kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için kiralayanın zenginleşme oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedelleri üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Somut olayda; her ne kadar inşaat mühendisi bilirkişiden aldırılan rapor doğrultusunda faydalı ve zorunlu imalat bedeli olarak 21.790,00 TL bedele hükmedilmiş ise de alınan bilirkişi raporunda imlatlar bakımından bu imlatların faydalı ya da zorunlu imalat olup olmadığı konusunda bir belirleme yapılmadığı gibi dava tarihi itibariyle değerleri belirlenmiştir.

Mahkemece, uzman bilirkişiden rapor aldırılarak talep edilen kalemlerin faydalı ve zorunlu masraf olup olmadığı, bu masraflar nedeniyle kiraya verenin zenginleşip zenginleşmediği üzerinde durularak davacı kiracının talep edebileceği imalatların belirlenmesi, bu imalatların imal tarihindeki değerleri belirlenerek yıpranma payı düşüldükten sonra tahsiline karar verilmesi gerekirken bu hususlar göz ardı edilerek imalatların dava tarihi itibariyle belirlenen değeri esas alınarak karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gekertirmiştir.