Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/1796 K.2019/4174

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 07.05.2019 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av.... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 01/03/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, daha sonra sözleşmenin başlangıç tarihinin 01/07/2008 olarak değiştirildiğini, kira sözleşmesinin 8.maddesine göre, 01/06/2008 tarihinden itibaren alışveriş merkezinin doluluk oranının en az %80 olmasının zorunlu olduğunu, bu oranın karşılanmadığı her altı aylık periyot sonunda kiracının her türlü yatırım, kira bedeli ve diğer giderleri kiraya verenden talep etme hakkına sahip olduğunun belirlendiğini, 21/01/2009 tarihinde yaptırılan tespit sonucunda doluluk oranının %80'nin altında olduğunun tespit edildiğini,

bunun üzerine sözleşme ile kendisine tanınan yetkiye dayanarak kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğini belirterek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutulmak kaydıyla yapılan 35.766,16 TL masraf ile erken tahliye nedeniyle fazladan ödemiş olduğu 19.115,45 TL kira ve aidat ödemesi olmak üzere toplam 54.881,61 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddine istemiştir. Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, 35.766,16 TL faydalı masraflar, 19.115,45 TL iadesi gereken kira bedelleri olmak üzere toplam 54.881,61 TL alacağın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Taraflar arasında 01/03/2018 başlangıç tarihli, üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 8/n. maddesinde "1/6/2018'den itibaren AVM'nin doluluk oranı en az %80 olmak zorundadır Bu oranın karşılanmadığı her altı aylık periyot sonunda kiracı her türlü yatırım, kira bedeli ve diğer giderleri kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir." düzenlemesi yer almaktadır.

Davacı kiracı tarafından, kira sözleşmesi, alışveriş merkezinin doluluk oranının %80'nin altına düşmesi nedeniyle feshedilmiş olup bu kapsamda kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, imalat ve tadilatların, imal tarihindeki değeri hesaplanmadığı gibi belirlenen imalat bedelinden kiracının kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının da düşülmediği görülmüştür.

Ayrıca, elektrik tesis ve aksamı ile ilgili imalatların bedelinin 27.714,64 TL olduğu bildirilmiş ise de bilirkişi heyetinde elektrik mühendisi bilirkişi bulunmayıp, elektrik tesisatı ile ilgili imalatların bedelinin tespiti, rapor düzenleyen bilirkişilerin uzmanlık alanı dışındadır.

Bu nedenle Mahkemece, elektrik mühendisi bilirkişinin de katılımı ile oluşacak bilirkişi heyetinden alınacak rapor ile kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.