Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2102 K.2019/3653

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshi ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.06.2011 başlangıç tarihli aylık 2.000TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğunu, kiralananın kuaför salonu işletilmek üzere kiralandığı halde davalı tarafından binada bulunan diğer kat maliklerinin muvafakati alınamaması sebebiyle iş yerine ruhsat alınamadığını ve iş yerinin 06.12.2012 tarihinde mühürlendiğini, kiralananda uzun süre mesleki faaliyette bulunulacağı düşüncesiyle yaklaşık 30.000TL lik tadilat yaptığını belirterek kiralananın mühürlenmesi sebebiyle kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla imalat bedeli ile yoksun kalınan kardan doğan zarardan şimdilik 10.000TL nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-)Davacının faydalı- zorunlu masraf alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelemesine gelince;

Taraflar arasında düzenlenen 05.05.2011 başlangıç tarihli iki yıl süreli kira sözleşmesi hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yerleşik uygulama, kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 sayılı TBK' nun 530. maddesi (BK.

414.m) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Dairemizin 12.09.2018 tarihli geri çevirme kararı ile, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin tüm sayfalarının okunaklı sureti istenmiş ise de davacı tarafından ibraz edilen sözleşmede, tüm sayfaların bulunmadığı anlaşılmaktadır. Faydalı- zorunlu imalat bedeline ilişkin dosya arasında bulunan hukukçu bilirkişi raporu, hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

Bu durumda, Mahkemece sözleşmenin tamamının okunaklı suretinin dosya arasına alınarak sözleşmede imalat bedeline ilişkin özel bir düzenleme bulunup bulunmadığı hususu da gözetilmek suretiyle davacı kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bozulması gerekmiştir.