Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2146 K.2019/5518

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalıya ait taşınmazı mobilya satış mağazası olarak kullanmak üzere 10.07.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, bitmemiş durumdaki taşınmaza 350.000TL harcayayarak lüks bir mağaza haline getirdiğini, ancak kiraya verenin Belediye ile olan sorunları nedeniyle yapı kullanma izni alınamadığından,

işletme ruhsatı alamadığını ve dükkanın Belediye tarafından mühürlendiğini, bu sırada, 21.12.2009 tarihindedavacı şirket aleyhine 3. kişiler tarafından haciz işlemi uygulandığını, mağaza icra tarafından boşaltıldığından faaliyete geçemediğini, davalının tahliye kararı olmamasına rağmen taşınmazı 3. şahıslara kiraya verdiğini ve taşınmazda yeniden tadilat başlatıldığını, taşınmazın dört dükkana bölündüğünü görmeleri üzerine,

imalatın ve tadilatın tespiti amacıyla aynı dosya üzerinden delil tespiti yaptırdıklarını, yapılan tespit sonucunda, taşınmaza kendileri tarafından yapılan imalat bedelinin 31.03.2010 tarihi itibariyle 189.845TL, tespit tarihi olan 18.02.2011 itibariyle 199.237,88TL olduğunun belirlendiğini, ancak bilirkişi raporunda laminant parke döşendiği belirtilmesine rağmen bunun bedelinin hesaplanmasının unutulduğunu, Aydın 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/365 esas sayılı dosyasında davalının açtığı tahliye davası devam ederken,

davalının Aydın 1. İcra Müdürlüğünün 2010/307 sayılı dosyasında kira alacağının tahsili istemiyle davacı hakkında takip yaptığını ve takibin usulsüz tebligatla kesinleştirildiğini, Aydın 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 2010/237 esas sayılı dosyasında, tahliye davası açıldığını ve 10.02.2011 tarihinde tahliyeye karar verildiğini, davacının, 5 yıl kullanacağı zannıyla yaptığı imalatların davalının malvarlığında sebepsiz zenginleşmeye yol açtığını ileri sürerek, 199.237,88TL’nin imalat tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesi uyarınca davacının kiralananda değişiklik yapmasının yasak olduğunu, dava dilekçesinde belirtilen imalatların kendisi ve eşi tarafından yapıldığını, buna ilişkin fatura ve tanıkları bulunduğunu, imalatların bir kısmının projesinde zaten mevcut olduğunu ve kendisi tarafından yapıldığını, asma tavan nedeniyle 20-25 bin TL tutarındaki profil demirin kendisi tarafından temin edildiğini, davacının kiracı olduğu dönemde elektriği şantiyeden kullandığını, davalı tahliye olduktan sonra ise elektrik tesisatının kendisi tarafından yapıldığını,

davacının yaptığı kamera tertibatının tahliye sırasında davacının elamanları tarafından söküldüğünü, su sisteminin ise sonraki kiracı tarafından yapıldığını, ne kendisinin, ne de sonraki kiracıların, kamera, telefon santralı ve alarm sistemini kullanmadıklarını, sebepsiz zenginleşmeye yol açan bir durumun olmadığını, davacı tahliye edilmeden taşınmazın kiraya verildiği iddiasının doğru olmadığını, davacı şirket yetkililerinin taşınmazı kendilerinin boşalttıklarını ve sahte bir kira sözleşmesiyle hissedarı oldukları veya yakınlarının hissedarı olduğu İnfoteks firmasına sözde kiraladıklarını, davacının,

kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliye edildiğini, bunun sorumluluğunun kendisine ait olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 178.862,88TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'un 530, BK.nun 414.md.)

Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Taraflar arasında 15.08.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümünde; kiracının kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda onarım ve değişiklik yapamıyacağı, işletme maksadı dolayısıyla kiracı tarafından yapılacak her türlü harcamadan kiracının bizzat sorumlu olacağı, işyerinin dekarasyonu ve sair harcamalardan kiracının kiraya vereni sorumlu tutamayacağı, kiracının yapmış olduğu harcamaları kiraya verenden talep edemeyeceği, seyyar olarak yapılan imalatların sökülüp götürülebileceği şeklinde düzenleme mevcut ise de,

söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 5 yıllık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yapılan faydalı masrafların yapıldıkları tarihteki rayiç bedellerinden yıpranma payı düşülerek hesaplama yapılmadığı, ayrıca davacı tarafından yapılan imalatlara ilişkin faturalar ve defterlerinin sunulmamasına rağmen davalının sunduğu kira sözleşmesinden sonraya ait faturaların davalılar tarafından taşınmaza yapıldığı iddia edilen asma tavan demirlerine ait olup olmadığının irdelenmediği görülmektedir.

Bu durumda Mahkemece; yapılan faydalı masrafların yapıldıkları tarihteki rayiç bedellerinden yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek belirlenen bu bedel üzerinden sözleşmenin özel şartlardaki yapılan faydalı masrafların istenemeyeceğine ilişkin hükme göre; davacı kiracı tarafından faydalı masraf bedeline tahliye tarihinden kalan kira süresi ile orantılı olarak hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru doğru değildir.