Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2242 K.2019/7986

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalıya ait işyerinin 01.01.2008 tarihinde kiralandığını, kayınpederi olan davalı ile aralarında sözlü kira sözleşmesinin bulunduğunu, daha önce depo olarak kullanılan kiralanana davalının bilgisi ve rızası ile faydalı masraflar yapıldığını, söz konusu iyileştirmelerin değişik iş dosyası ile tespit edildiğini, davalı tarafça kiralananın haber verilmeksizin 3.kişiye 150.000,00 TL' ye satıldığını, kiralananın yapılanlarla değerlendiğini, bedelinin ise tarafına ödenmediğini, davalının sebepsiz zenginleştiğini belirterek şimdilik 30.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı, kiralanana yapılan tadilatlara muvafakati olmadığını, yapılan gereksiz tadilatların gayrimenkulün değerini artırmadığını, tespit dosyasında belirtilen bedelleri de kabul etmediklerini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 43.469,45 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiş, hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine 6.Hukuk Dairesinin 2014/3279 Esas 2014/5769 Karar sayılı kararında " Somut olayda dinlenen davacı tanıkları, davalının yapılan yenilik ve değişikliklerden haberdar olduğunu ve bu konuda taraflar arasında bir uyuşmazlık çıkmadığını bildirmişlerdir.

Öte yandan davalı, kiralananı mevcut hali ile üçüncü kişiye satmıştır. Yapılan satış işlemi sonucunda kiralanana yönelik zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeline yansıyan tutarı oranında davalının zenginleşmesi söz konusudur.

Ancak zorunlu ve faydalı masraflar nedeniyle kiracıya ödenecek tutarın belirlenmesinde; imalatın yapıldığı tarihteki rayicin esas alınması zorunlu olduğu gibi lüks harcamalar ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin de hesaplamaya dahil edilmemesi gerekir. Mahkemece bu konuda bir ayrıma gidilmeksizin karar verilmesi doğru değildir. Öte yandan kiracı tarafından gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı imalatın satış

bedeline yansıyan tutarı belirlenirken taşınmazın zorunlu ve faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile zorunlu ve faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli bu şekilde belirlenen değerler birbirine oranlanmak suretiyle imalatın satış bedeline yansıyan tutarı belirlenmelidir. Mahkemece davacı lehine hüküm altına alınması gereken tutar zorunlu ve faydalı giderlerin gerçek değerini aşmamak kaydı ile bu giderlerin satış bedeline yansıyan tutarı olmalıdır. " gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilerek verilen son kararda davanın kısmen kabulü ile 29.321,17 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece her ne kadar bozmaya uyma kararı verilmiş ise de bozma gerekleri tam olarak yerine getirilememiştir. Şöyle ki, kural olarak bozma kararına uyan mahkeme, artık bozma kararı gereğince işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Çünkü, mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep (kazanılmış) hak doğmuştur. Bu kazanılmış hak yeni bir hükümle ortadan kaldırılamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri dışında kalan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle; kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinleşmiş olan kısımlar, lehine olan taraf yararına bir usulü müktesep hak teşkil eder.

Somut olayda bozma ilamında, faydalı ve zorunlu masrafların yansıma metodu ile hesaplanması gerektiği, yansıma tutarı belirlenirken taşınmazın zorunlu ve faydalı tadilatlarla birlikte gerçek değeri ile zorunlu ve faydalı giderler dikkate alınmaksızın çıplak değerinin belirlenmesi ve belirlenen bu iki değerin birbirine oranlanması gerektiği belirtilmiştir. Mahkemece bozma ilamı kapsamında, taşınmazın satış tarihindeki değerinin belirlenmesi amacıyla iki farklı rapor alınmış.

14.02.2018 havale tarihli raporda kiralananın satış tarihi itibari ile değerinin zorunlu ve faydalı masraflarla birlikte 150.000,00 TL olduğu, faydalı ve zorunlu masraflar dikkate alınmaksızın 120.000,00 TL olacağı belirlenmiştir.

Rapora itiraz üzerine inşaat mühendisinden alınan ve hükme esas alınan 18.05.2018 tarihli raporda ise; taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri 118.080,00 TL olarak tespit edilmiş, belirlenen gerçek değerden faydalı ve zorunlu tadilat masraf bedeli olan 29.321,17 TL düşülerek taşınmazın çıplak değeri hesaplanmış, bu iki değer birbirine oranlanmak sureti ile yansıma bedeli bulunmuştur.

Bozma ilamından sonra alınan raporlar çelişkili olduğu gibi hükme esas alınan rapor bozma ilamında işaret edilen hesaplama yöntemine uygun değildir.

O halde mahkemece yapılacak iş, dosyanın alanında uzman üç kişilik bilirkişi heyetine tevdi ile taşınmazın satış tarihindeki faydalı ve zorunlu masraflarla birlikte satış bedeli ile faydalı ve zorunlu masraflar olmaksızın satış tarihindeki değerinin ayrı ayrı belirlenmesi, belirlenen bu iki değerin birbirine oranlanarak bulunan yansıma oranının satış bedeline uygulanıp temyiz edenin sıfatı dikkate alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi iken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.