Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2390 K.2019/4833

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kira bedelinin %35 oranında artırılacağı hususunun kararlaştırıldığını, kiralananda tavuk çiftliği kurup işletmeye başladığını, kiralananın etrafının çevrilip kapatılabileceği yazıldığı halde arazi içerisinden yol geçtiği gerekçesiyle ancak iki dönümlük alanın kullanılabildiğini, sözleşmeye göre ödemesi gereken kira bedelinin 20.08.2015 tarihinden itibaren 6.498TL olduğunu belirterek kira bedelinin 01.07.2012 tarihinden itibaren TBK'nun 344. maddesi gözetilerek hesaplanmasını,

ödenen miktardan ödenmesi gereken miktar mahsup edilerek borcun tahakkuk ettirilmesini, öte yandan kiralananda keşif yapılarak kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine yönelik verilen hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 19.06.2017 tarih, 2017/6433 Esas ve ... Karar sayılı ilamı ile ".. Davacının talebini açıklayıp harcını tamamlaması ve bu yönde talebi varsa uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerektiği..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece dava konusu taşınmazın yıllık kira bedelinin 20.08.2016 tarihinden itibaren brüt 2.729,03 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, kararın bozmaya uygun olmasına göre, davacının ve davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 26. maddesi hükmüne göre, mahkeme tarafların iddia, savunma ve talepleri ile bağlıdır. Kural olarak mahkemenin talepten fazlasına veya başka bir şeye hükmetmesi olanak dışıdır. Açılan bir davada hakim istenilenden fazlasına veya başka bir şeye hükmedemez. Öğreti ve uygulamada taleple bağlılık olarak adlandırılan bu kural sadece sonuç istem yönünden değil, sonuç istemi oluşturulan her bir alacak kalemi yönünden de uygulanır.

Taleple bağlılık ilkesi, talep edilmeyene karar vermeme, talep edilenden fazlasına karar vermeme ve talep edilenden farklı bir şeye karar vermeme biçimlerinde mahkeme kararının sınırlarını belirler şekilde karşımıza çıkmaktadır. Mahkemece dava dilekçesine bakılarak tespit edilecek bu sınırlar, talep edilen hukuki sonuçtur.

Dava, kira bedelinin tenzili davasıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344/1 maddesinde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ve bu kuralın bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacağı düzenlenmiştir.

6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.

Somut olayda; Taraflar arasında 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde, kiralanan alan 10 dönüm olduğu halde kullanılan alanın fiilen 2 dönüm olduğunu belirterek kira bedelinin kullanılan alana göre tespit edilmesini ve %35 artış nedeniyle kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek 2012 yılında 5.270TL, 2013 yılında 5.642TL, 2014 yılında 5.864TL, 2015 yılında ise 6.498TL olabileceğini belirterek davalının talebinin fahiş olduğundan eksik yer teslimi nedeniyle kira bedelinin tenzilini istemiştir.

6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Yine aynı yasanın 305. maddesine göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

Dosya kapsamına göre, davacının tacir olmadığı, bu durumda 01.07.2012 tarihinden itibaren TBK 'nun 344. maddesi gereğince kira bedellerinin üfe oranında artırılacağı anlaşılmaktadır. Mahkemece, mevcut kira bedelinden tenzil yapılarak davacının kabul ettiği kira bedelinin altında bir kira bedeline hükmedilmekle davacının talebi aşıldığından, bu husus doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Öte yandan, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, kira bedelinin net mi brüt mü olduğu belirtilmediği halde, brüt kira bedelinin tespitine karar verilmesi de doğru değildir.

3-) Davacının kira bedelinin tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Davacının talebi kira bedelinin indirilmesi olduğuna göre, dava tarihi olan 08.12.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tenziline karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yanılgılı şekilde 20.08.2016 tarihinden itibaren tespit kararı verilmesi de hatalıdır.