Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2019/2519 K.2019/10687

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalı ile aralarında 03.12.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, kiralananın kullanılabilir hale gelmesi için masraf yaptığını, ancak mağaza bitişiğinde bulunan alışveriş merkezi kapısının 2010 yılı sonunda kiraya veren tarafından kapatıldığını, idare mahkemesince kapının projeye aykırı olduğunun tespit edildiğini, bu durumun zararına neden olduğunu ve sözleşmeye aykırı olduğunu, tüm ihtarlara rağmen sözleşmeye aykırılığın giderilmediğini, ve sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, sözleşmenin 10 yıllık olmasına güvenilerek 150.000 Tl masraf yapıldığını,

davalı tarafça ödenen depozito bedelinin de iade edilmediğini belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere depozito bedelinden ortak kullanım tutarları düşüldükten sonra iadesi gereken 35.196 TL ile masraflar bakımından 10.000 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, cevap dilekçesinde özetle; davacının kiralananı 5 yıl kiracı olarak kullandığını ve hiçbir itirazının olmadığını, kiralananın üç duvar şeklinde teslim alındığı iddiasının da doğru olmadığını, sözleşme ile kiracının kiralananı teslim aldığı gibi teslim edeceğinin, kendisi tarafından getirilen dekorasyon malzemelerini götürebileceğinin, kiracının talebi üzerine kiralayanın kabul etmesi halinde bunları bırakabileceğnin kararlaştırıldığını, davacının cezai şart maddelerinden kurtulabilmek ve tahliyeye bir gerekçe bulabilmek için böyle bir yola başvurduğunu, sözleşmenin 5,6,7 ve 8. madde hükümleri incelendiğinde bu durumun anlaşılacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesince, mahallinde keşif yapılarak çeşitli bilirkişi raporları aldırılmış; taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona ermesinin ardından 08/06/2018 tarihli tadilat ruhsatı ile söz konusu giriş kapısının bulunduğu bölümün "cafe" haline dönüştürülerek kapının tamamen kapatıldığı, dava konusu kiralananın giyim mağazası olarak kullanılmak üzere 01/01/2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle, davalının kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranı da uygulanarak ödediği son kira bedelinden daha yüksek bir bedelle davalı ile aynı iştigal konusunda faaliyet gösteren ...

Ltd.

Şt. isimli firmaya kiraya verildiği, söz konusu giriş kapısının bulunduğu alanın "cafe"ye dönüştürülmesinin taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona ermesinden çok sonra gerçekleştirildiği, söz konusu kapının açık ve kapalı olduğu zaman dilimlerinde davacının gelir giderleri arasında fark bulunmadığı, davacının kira sözleşmesini fesihte haklı bir nedene dayanmadığı, feshin haksız olduğu, bu nedenle davalıdan depozito bedeli ve kiralananda yaptığı imalat ve dekorasyon nedeniylede herhangi bir alacağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafça istinaf edilmiştir.

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi 2019/105 E 2019/189 K sayılı ilamıyla kira sözleşmesinin imzalandığı dönemde mevcut bulunan kapının kira ilişkisi devam ederken kapanması, kiraya verenin kullanıma uygun bulundurma borcuna aykırılık oluştursa da, sonuç olarak kiralananda meydana gelen bu ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırmadığı ya da önemli ölçüde engellemediği eş söyleyişle sözleşmenin feshine dayanak olacak şekilde önemli ayıp düzeyinde bir ayıp olmadığı,

önemli ayıp seviyesine uluşmayan ayıplarda kural olarak kiracı kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilirse de sözleşmeyi bu sebeple feshedemeyeceği, feshin haklı olmayacağı gerekçesiyle davacının istinaf talebinin reddine karar vermiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında 30.12.2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli alışveriş merkezinde bulunan mağazanın kiralamasına dair sözleşme imzalanmış, sözleşmede asgari kira bedeli ile ciro kirası ayrı ayrı belirlenmiştir. Sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesince gerekçe olarak kira sözleşmesinin davacı tarafça feshinin haksızlığı üzerinde durulup buna göre değerlendirme yapılmış ise de uyuşmazlık davacının davalıdan, kiralanana yaptığı masrafları talep edip edemeyeceği ve depozito bedelinin iadesi gerekip gerekmediği noktalarındadır.

Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK m. 530) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Somut olayda; kira sözleşmesinin “kiralananın teslimi ve dekorasyon” başlıklı 4. maddesinde kiralananın teslim anındaki durumunun ve dekorasyon esnasında izlenecek prosedürün kira sözleşmesinin ayrılmaz eki olan dekorasyon şartnamesinde belirtildiği, sözleşmenin kiracının yükümlülüklerini düzenleyen 10.2.4. maddesinde kiracının kiralananı en iyi bakım ve onarım durumunda muhafaza edip tahliye halinde ise boş hasarsız, temiz, bakımlı ve iyi durumda yani ilk kiraladığı günkü gibi teslim edeceği, kiracının kiralanana zarar vermemek kaydıyla kendisi tarafından getirilen dekorasyon malzemelerini beraberinde götürebileceği ve kiracının talebi üzerine kiralayanın söz konusu malzemelerin bedelsiz olarak yerinde bırakılmasını kabul edebileceği düzenlenmiştir.

Depozito bedeli bakımından ise sözleşmenin 8.2. maddesinde kiracının mecuru tahliye etmesinden sonra kira borcu ile taşınmazda herhangi bir hasarın bulunmaması, yönetim giderlerinin tamamını ödemesi, elektrik, su vs. borçlarının tamamının ödenmesi halinde kiraya veren tarafından depozit olarak alınan para ya da teminat mektubunun kiracıya aynen iade edileceği düzenlenmiştir.

Kiracının faydalı zorunlu masraf yahut depozito bedelinin iadesi talepleri bakımından kira sözleşmesinin feshinin haklı ya da haksız olması sonuca etkili değildir.

Mahkemece; faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak kiracı tarafından yapılan imalatların hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, imalatların imal tarihleri itibariyle kalem kalem değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek kira sözleşmesinde yer alan hükümlerin değerlendirilmesi, bu kapsamda dekorayon şartnamesi sözleşmenin eki niteliğinde olmakla dekorasyon şartnamesinin de getirtilip incelenmesi,

faydalı zorunlu masraf talebi bakımından tarafların yukarıda açıklanan ilkenin aksine anlaşması yoksa faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi itibariyle değerinden yıpranma payının düşülmesiyle bulunan bedelin tamamının talep edilebileceği, eğer taraflarca imzalanan kira sözleşmesi ve dekorasyon şartnamesi çerçevesinde kiracının faydalı zorunlu masrafları talep edemeyeceği düzenlenmiş ise bu ihtimalde de sözleşme süresi 10 yıllık olup erken tahliye nedeniyle kiracının kiralananı kullanamadığı süre ile orantılı olarak istemde bulunabileceği gözetilerek buna göre değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi;

depozito iadesi bakımından ise yine sözleşme hükmü gereğince depozitonun iadesi koşulları oluştuğu takdirde iadesi gereken tutar bakımından kabul kararı verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve anılan gerekçe ile davanın tümden reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.